Несмотря на снижение цен на 52%, жилая благоустроенная недвижимость в Алматы остаётся за пределами доступности для подавляющего большинства населения. Отчасти, секрет всё ещё высоких цен заключается в психологическом неприятии продавцами более низких ценовых уровней. Индекс доступности жилья находится всё ещё за критическими пределами. Это весьма точно отражает проблемы, с которыми сталкивается существенная часть населения города, имеющая потребность в улучшении жилищных условий. Индекс доступности свидетельствует о том, что массовый платёжеспособный спрос на жильё хорошего качества находится значительно ниже текущих ценовых уровней – в пределах $500-1000 за квадратный метр. На данный ценовой уровень, по нашему мнению и следует ориентировать будущие проекты, возводимые для людей со средними доходами.

Разгон и крушение

Во время строительного бума, компании строительного сектора и коммерческие банки в существенной мере игнорировали оказываемое ими самими влияние на цены на недвижимость в Алматы. Помимо инвестиционной эйфории и ипотечных кредитов, сильное воздействие на ценовые уровни оказали компенсации, выплаченные строительными компаниями за дома, снесённые при освобождении земли для новой застройки. Строительные компании, в свою очередь зачастую получали эти средства от банков.



Если учесть, что в настоящее время в Алматы пустует порядка трёх квадратных километров земли, то вероятно к середине 2007 года строительные компании заплатили гражданам порядка $ 4-5 млрд. Эта сумма сравнима с $8 млрд. ипотечных кредитов и кредитов на индивидуальное строительство, выданных банками и ипотечными компаниями во всём Казахстане к этому времени.



Лишившись домов, люди, получившие зачастую сотни тысяч, а то и миллионы долларов, скупали имеющиеся в продаже квартиры, и квартиры в будущих проектах. Такое поведение зачастую расценивалось строительными компаниями как проявление невиданного спроса на жилую недвижимость по всё растущим ценам.

Желая заработать на эйфории, банки в существенной мере поддерживали такую стратегию, кредитуя одновременно и спрос и предложение. В итоге, до начала кризиса ликвидности в Казахстане в августе 2007 года, цены в Алматы остановило только то, что накануне весной они почти достигли цен в Москве ($4000 за квадрат в то время). Ситуация резко изменилась во второй половине 2007 года, когда банки резко сократили кредитование строительных компаний, что привело к остановке выплат компенсаций, а затем и к стремительному снижению цен на недвижимость (рис 1). Параллельно резко снизились объёмы выдаваемых ипотечных кредитов (рис 4).

Ситуация сегодня

Строительные компании, зачастую находящиеся в процессе реструктуризации долгов перед банками, продолжают завершать строительные проекты в Алматы (рис 2). Безусловно, многие проекты так и останутся на бумаге, но в итоге, чтобы хоть частично компенсировать потери от выплат необоснованно высоких компенсаций, на освобождённых площадях придётся строить, тем более что потребность в благоустроенном комфортном жилье в Алматы присутствует. Другое дело, что для того, чтобы потребность трансформировалась в платежеспособный спрос, необходимы умеренные цены при хорошем качестве.

Основываясь на динамике завершения строительства в первые месяцы 2010 года, я ожидаю, что объем введённого жилья снизится на 20% (год к году) уже в 2010 году. Несмотря на снижение притока новых предложений, сбыт построенных объектов по текущим ценам, скорее всего, будет представлять определённую проблему. Грубая оценка показывает, что среднестатистической семье требуется на данный момент порядка 15 лет (в предположении что откладывается 100% дохода семьи), чтобы накопить на беспроцентном депозите на квартиру (75 кв. м) в Алматы при цене $1700 за квадрат (рис 3). В то же время, существующий уровень процентных ставок на ипотечные кредиты позволяет семье взять ипотеку только в размере пятилетнего дохода семьи.



В этой связи совсем не удивительно, что при более строгих правилах кредитования, объемы ежемесячно выдаваемых ипотечных кредитов в данное время остаются на уровне 6% от пиковых (рис 4), причём вероятно часть из этих кредитов представляет собой реструктуризируемые займы.



Агрегированные данные свидетельствуют, что в целом банковская система сейчас относится весьма настороженно к платёжеспособности заёмщиков. Недвижимость попросту слишком дорога для большинства людей, желающих её приобрести, да и банковские проценты слишком велики. При 12% годовых клиент выплачивает банку за 20 лет процентное вознаграждение, равное 200% от суммы займа. Таким образом, эффективная цена квартиры утраивается. Кредит на ту же сумму, взятый под 6% годовых, приводит к переплате только на 65%. Поэтому не удивительно, что ипотечные банковские кредиты пользуются в Казахстане лишь ограниченным спросом по сравнению с ситуацией в западных странах, где, впрочем, присутствуют свои проблемы. ти проблемы связаны с тем, что при меньших процентных ставках и попустительских условиях кредитования клиенты получают возможность взять ещё большие объёмы кредитов.

По состоянию на конец марта, существенного роста объёмов ежемесячно выдаваемых кредитов в целом по экономике не наблюдалось (рис 5), что даёт возможность предположить, что проблема с чрезмерной дороговизной банковских кредитов, и с качеством самих заёмщиком является существенной в целом для экономики страны, а не только для сектора недвижимости.



Ожидания

Прежде всего замечу, что прогнозирование всегда является непростой задачей, да и участники рынка имеют возможность (хотя и ограниченную) реагировать на прогнозы, корректируя ситуацию, предотвращая нежелательное для них развитие ситуации. В условиях, когда статистика строится в основном на ценах предложений, продавцам влиять на индексы относительно просто – достаточно массово дать несколько дополнительных объявлений по завышенным ценам.



Интересно отметить, что с середины 2009 года наблюдается увеличивающееся расхождение между ценами, запрашиваемыми продавцами (на которых строятся все индексы цен в Алматы), и ценами публикуемыми Агентством РК по статистике для вторичного рынка – $1750 и $1341 за квадрат соответственно (рис 6). Поскольку Агентство РК по статистике строит свой индекс по данным более приближенным к ценам сделок, то вероятно разница свидетельствует о том, что некоторый оптимизм продавцов по поводу небольшого восстановления средних цен, не поддерживается платёжеспособным спросом со стороны покупателей. Есть основания полагать, что медленный дрейф в сторону повышения (наблюдавшийся в последние 9 месяцев) мог быть вызван тем, что реализовывалась недвижимость, предлагаемая в основном по ценам ниже средних. Дополнительно, чисто психологически, после увиденного пика цен в 2007 году, текущая средняя цена, кажется не столь абсурдной как для продавцов, так и для некоторых категорий покупателей. Аналогичный разрыв между ценами индексов и данными Агентства наблюдался в середине 2007 года, когда цена на рынке была не устойчивой, за чем вскоре последовало её снижение.

В этой связи, представляется наиболее вероятным, что наблюдавшийся в последние 9 месяцев рост запрашиваемых цен носил ограниченный характер и не был в существенной мере поддержан массовым платежёспособным спросом со стороны покупателей. На мой взгляд, существуют предпосылки для разворота запрашиваемых цен в сторону понижения. Однако гораздо полезнее не отходить от сути ситуации – благоустроенное жильё является недоступным подавляющему числу граждан, и эту проблему надо решать. Скорее всего, разумное решение должно быть комплексным, но с акцентом на снижение издержек строительства. В конечном итоге, массовое решение жилищной проблемы (если таковое будет предпринято) должно также учитывать и региональные аспекты миграции и рационального размещения населения.

Если исходить из цели повышения жизненного уровня населения, то решение тривиально по сути – необходимо значительно увеличивать объёмы строительства более дешёвого но качественного многоэтажного жилья, вероятно возвращаясь к возведению панельных домов. Причём активные действия необходимо предпринимать как можно быстрее (в первую очередь строить или реанимировать домостроительные комбинаты и ТЭЦ). В противном случае, вполне вероятно, что квалифицированный средний класс по мере накопления средств, будет продолжать иметь склонность к эмиграции в другие страны, нежели стремиться покупать недвижимость внутри страны по сложившимся на рынке весьма высоким ценам. Строительство частных домов остаётся ещё одной альтернативой, однако в этом случае в климатических и экономических условиях в Алматы трудно будет обеспечить жителей хорошими дорогами, общественным транспортом, центральным отоплением (что положительно влияло бы на экологическую ситуацию при наличии эффективных очистных сооружений) и иной инфраструктурой.

Юрий Храмцов, экономист,
специально для аналитической службы медиа-холдинга Business Resource