Строительный рынок: цена не может быть ниже себестоимости

Текущая ситуация на рынке недвижимости продолжает оставаться актуальной темой на страницах разных изданий, как специализированных, так и не имеющих к этой сфере непосредственного отношения. Мнения, высказывающиеся в СМИ о том, что же ждет в ближайшем будущем оплот экономики, которым по праву считается строительная отрасль, не радуют своим оптимизмом. Тем не менее на рынке остались компании, продолжающие возводить дома, что не может не радовать как дольщиков, так и банкиров. Вниманию читателей - взгляд на сложившуюся ситуацию с точки зрения застройщика: на вопросы «Къ-Недвижимость» отвечает президент «Корпорации Век» Аскар Туранович Бегалиев.

- Как бы вы могли обрисовать общую ситуацию на строительном рынке Казахстана?

- За несколько последних лет мы привыкли к быстрому и планомерному росту казахстанской экономики. Осуществлялся он, конечно, не только за счет строительной отрасли. Однако, по данным Агентства по статистике, доля строительства и сделок с недвижимостью в ВВП страны достигала 25% (в 2007 г.), а инвестиции в отрасль в прошлом году составили 489626 млн тенге.
Можно сказать, что в то время, как европейские страны практически исчерпали свой высокий потенциал инвестиций в недвижимость, азиатский рынок стал очень привлекательным. И та ситуация, которая сложилась в Казахстане, не нова, это естественное развитие экономики. Подобные проблемы пережили более десятка стран.
Иногда приходится сталкиваться с мнением, что нынешнее падение цен связано с перенасыщением рынка. Я бы с этим не согласился. Объем жилого фонда за последние десять лет не изменился. В 1998 г. весь городской жилищный фонд составлял 20,8 млн кв.м общей площади, на одного жителя приходилось 19,6 кв.метров. Однако теперь на одного жителя приходится примерно 18 кв. метров. Это связано, во-первых, с тем, что возведение новых домов производится на месте снесенных старых. А во-вторых, официально за этот период население Алматы увеличилось с 1130,1 тыс. чел до 1335,08 тыс. чел. Так что, чтобы дойти до европейских стандартов, или хотя бы удовлетворить отечественные требования, строителям предстоит еще немало потрудиться.

- По вашему мнению, можно ли считать происходящее на рынке недвижимости кризисом, или все же это коррекция цен, как сейчас принято говорить?

- То, что происходит сейчас, во всем мире называют ипотечным кризисом и кризисом ликвидности. Мы можем говорить о коррекции цен на рынке недвижимости, как о следствии этого явления. В Америке кризис ликвидности и снижение цен на недвижимость вызвали также уменьшение спроса на товары массового потребления: американцы практически прекратили приобретать товары длительного пользования. Только за весенние месяцы рынок труда США не досчитался около 100 тысяч рабочих мест.

- К сожалению, сложившаяся ситуация вызывает много разговоров по поводу ошибок банков и девелоперов, а также отсутствия качественного проектного управления, планирования и анализа рынка и т.д., в связи с чем американский кризис очень больно ударил по всей экономике Казахстана и девелопменту в частности. Что, на ваш взгляд, явилось причиной такого серьезного спада в строительной отрасли и на рынке недвижимости вообще?

- Обвинять во всем банки, конечно же, неправильно. Стоит учитывать, что рынку недвижимости в Казахстане не так много лет по сравнению с европейским или американским, поэтому некоторые механизмы не отлажены. Особенность казахстанской ситуации в том, что наши банки изначально зависели от внешних заимствований. Это одна сторона.
Что касается девелоперов и в частности нашей компании, то даже когда некоторые застройщики приостановили строительство, на наших объектах работа продолжалась. Думаю, нам не пришлось замораживать стройки благодаря схеме, по которой мы работаем с банками. Под каждый проект мы создаем отдельную проектную компанию с собственным банковским счетом. Финансирование, распределение денежных средств - все это прозрачно. Так что никакого нецелевого использования средств быть не может, если вы это имеете в виду. Если возникала необходимость в увеличении кредита, например, в связи с удорожанием сноса, банк рассматривал каждый случай и принимал решение.
Другой момент: невероятно возросший спрос на недвижимость был спровоцирован «доступной» ипотекой. По данным консалтинговой компании «Qncepto», доля ипотеки в ВВП страны в 2007 году составила 5,37%. Соответственно, в связи с кризисными явлениями и повышением рисков в конце прошлого года банки второго уровня подняли процентные ставки по кредитам и ужесточили требования к потенциальным клиентам. Количество сделок с недвижимостью сократилось. Ушли с рынка спекулятивные инвесторы. С августа 2007 г. у нас в корпорации количество сделок с ипотекой сократилось вдвое и составило менее 20%. И хотя доля спекулянтов, ориентировавшихся на краткосрочные инвестиции и быстрое получение прибыли, в наших жилых комплексах всегда была незначительной, тем не менее, поддавшись общему настроению, даже наши потенциальные клиенты заняли выжидательную позицию.

- Вопрос долевого строительства, а точнее достройки начатых жилых зданий, волнует всех без исключения. Каковы, по-вашему, могут быть последствия при отрицательном стечении обстоятельств?

- Если говорить о Казахстане, от благополучия строительной отрасли зависит очень многое. По данным аналитиков, на каждый инвестированный в строительство тенге смежные отрасли получают три. За 1 квартал текущего года в виде налогов строительная отрасль принесла государству 178 226,3 млн тенге. Из них 46,1% составляет оплата труда. Только одна наша компания в 2007 году принесла в бюджет 224 млн 729 тысяч тенге.
По официальным данным, на стройках города в прошлом году были заняты 40 тысяч рабочих. На самом деле их в два раза больше.
Поэтому в случае неблагоприятного развития ситуации значительно сократятся поступления налогов от строительной отрасли, сократится объем вводимого в эксплуатацию жилья, уменьшится количество рабочих мест, сократится объем производства строительных материалов.

- Какие вы видите выходы для девелоперов и государства из сложившейся ситуации?

- Обратимся к статистике. В Астане насчитывается более 32 000 дольщиков. В Алматы, по данным акимата, их около 10 тысяч. Понятно, что в таком масштабе проблема должна решаться с государственной поддержкой. Ведь средства, выделенные на завершение строительства, гарантируют не только общественное спокойствие, действующие стройки обеспечат рабочие места, налоговые поступления, новые ипотечные кредиты уже на новых условиях. Всем известно, что средства, выделяемые застройщикам из фонда устойчивого развития, должны быть возвращены в определенные сроки и с достаточно высокими процентами.
Дополнительные меры тоже известны. Планируется выкупить более 4000 квартир в 30 объектах долевого строительства, также обсуждается возможность выделения дополнительных 17 миллиардов тенге на завершение строительства наиболее проблемных объектов. Кроме того, для предотвращения махинаций в отношении дольщиков государство ужесточает требования к застройщикам.
То есть сейчас на рассмотрении в правительстве находятся поправки к закону «О долевом участии в жилищном строительстве». В частности, планируется увеличить уставной капитал застройщика до 20% от стоимости строительства, при этом опыт застройщика должен составлять не менее трех лет, причем за эти годы застройщик обязан построить не менее ста квартир.

- Насколько действенны те меры по финансированию достройки объектов через ФУР «Казына» и БВУ, которые предпринимаются сейчас, и как это коснулось «Корпорации Век»?

- Я не могу давать оценку, насколько эти меры действенны для других застройщиков. Могу лишь сказать, что в число компаний, которым будут выделены средства от ФУР «Казына», вошли заказчики объектов, строительство которых ведет «Корпорация Век». ТОО «ЖСК» и ТОО «ЖСК-Инвест-1» уже получили 340 млн тенге и 809,2 млн тенге соответственно. Эти средства направлены на завершение строительства объектов с долевым участием.
Кредитование идет через «Казкоммерцбанк», с которым мы работаем на протяжении нескольких лет. Условия кредитования такие же, как и для других компаний - участников государственной программы.
Таким образом, обязательства перед дольщиками нами будут выполнены в полном объеме и объекты будут сданы в установленные ранее сроки.

- Какие объекты вы сейчас строите? В связи с теми событиями, которые сейчас происходят на рынке, изменятся ли сроки завершения объектов и готова ли «Корпорация Век» начинать строительство запланированного ранее ЖК «Тумар» ?

- В настоящее время «Корпорация Век» занимается строительством двух жилых комплексов: «Керемет» и «Науаи». «Керемет» - это наш первый проект, строительство и развитие которого идет с 2002 года. Надо сказать, что у нас к нему особое отношение: мы стараемся поддерживать дружеские, почти семейные отношения со всеми жильцами, отмечаем вместе государственные праздники, проводим мероприятия. В этом году сдается в эксплуатацию третья очередь микрорайона общей площадью 33735 квадратных метров, это более 300 квартир. Так что скоро там будет проживать почти тысяча семей.
Как и планировалось, первые жильцы нового комплекса «Науаи» справят новоселье в сентябре. Сейчас завершаются отделочные работы пяти домов, и в жилом фонде города появятся еще 30 тысяч квадратных метров, или 327 квартир. На текущий момент из них реализовано 30%. Жилой комплекс «Науаи» - это самый масштабный проект «Корпорации Век», общей площадью более 15 гектаров. По плану его строительство было начато в 2006 году и рассчитано на 5-6 лет.
Что касается жилого комплекса «Тумар», этот проект одобрен, проведена часть работ по выкупу и сносу домостроений, и сейчас мы занимаемся поиском инвестора.

- Какова стоимость квадратного метра жилья в ваших объектах? Снизилась ли она с момента начала кризиса? Предполагаете ли вы ее снижать? Если да, то насколько?

- За динамикой цен следят, наверное, все: от руководителей компаний до пенсионеров. На протяжении нескольких месяцев цены снижались. По сообщениям Агентства РК по статистике, в среднем в Казахстане цены на первичном рынке жилья в мае этого года снизились на 0,5%, а на вторичном - на 3,9%. Отчасти спрос переместился в сегмент вторичного жилья. И если год назад СМИ сообщали, что цены перешагнули очередной психологический порог и достигли максимума, сейчас все ждут, когда в сознании наших потребителей цены дойдут до своей минимальной отметки. Потому что отечественные эксперты сходятся во мнении, что ценовое дно уже достигнуто и стоимость недвижимости сейчас наиболее объективна. Но это для вторичного жилья. Если говорить о новостройках, здесь все проще. Минимальная цена за квартиру в новом доме не может быть ниже себестоимости. Есть объективные причины: помимо инфляции, это рост цен на землю, строительные материалы, а также удорожание рабочей силы.
Взять, например, наш новый комплекс «Науаи». Это микрорайон бизнес-класса с развитой инфраструктурой, с квартирами с качественной чистовой отделкой, с благоустройством вокруг комплекса. Себестоимость квадратного метра продаваемой площади в «Науаи» составляет 2869 долларов, мы ее не снижали. Наоборот, стоимость квадратного метра может увеличиваться, если не будет продаж, поскольку в себестоимость жилья включен банковский процент, и чем дольше срок реализации объекта, тем больше сумма выплат по кредиту. Следовательно, это не может не отразиться на стоимости квадратного метра для конечного потребителя.

- В таком случае вытекает вопрос о себестоимости. Какой процент, как правило, занимает себестоимость строительства от цены, по которой объект выставляется на продажу? Какие существуют дополнительные расходы, и как создается рыночная стоимость квадратного метра?

- Строительным компаниям очень часто задают вопрос: правда ли, что цены на жилье завышены, и прибыль застройщиков составляет 200-300%? Особенно журналисты любят сравнивать цены на коммерческое жилье с жильем, реализуемым по госпрограмме, за 71774 тенге за квадратный метр, - говорит наш собеседник. - Мы были бы рады строить дешевле. Дешевое жилье проще реализовать. Сейчас, например, в нашем новом жилом комплексе «Науаи» строительство квадратного метра обходится нам в 1578 долларов, что составляет около 55% затрат. Второе по величине слагаемое себестоимости - выкуп и снос. Выкуп земельных участков составляет 20%, или 575 долларов с квадратного метра. Причем в 2006 г. мы выкупали 127 соток за 5 миллионов 600 тысяч долларов, а через год, в 2007-м, мы выкупали 49 соток за 6 миллионов 900 тысяч. Это основные статьи расходов. Кроме того, в себестоимость входят затраты на инженерные сети и коммуникации, процент за кредит, благоустройство и озеленение комплекса и т.д.

- Надеетесь ли вы на скорое оздоровление ситуации на казахстанском рынке недвижимости?

- Конечно, сейчас мы ждем стабилизации рынка недвижимости. Мы уверены, что строительство в любом случае будет востребованным и надеемся, что продажи возобновятся в ближайшее время, поскольку для этого есть все предпосылки.

Подготовила Нурия ХАСАНОВА,"Курсив"