Ежегодный рост рынка недвижимости может достигнуть 10-12%. Банки не хотят выставлять залоговые квартиры по дешевке и ждут своего часа, чтобы продать их по прежней цене. Об этом в интервью [b]Business Resource рассказал Президент Казахстанской Федерации Недвижимости (КФН) Александр Ким.[/b]


Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию на казахстанском рынке недвижимости?
Сегодня можно голословно утверждать, что нынешние цены не соответствуют реальной ситуации на рынке недвижимости, т.к. еще многие продавцы живут вчерашним днем, когда цены достигали $2-3 тыс. за квадратный метр. Те, кто вложил свои средства в недвижимость, не хотят мириться с нынешней ситуацией и ждут, когда цены вернутся на докризисный уровень. Вполне вероятно, что это когда-нибудь и произойдет. Но не в самом ближайшем будущем – это однозначно. Недвижимость подешевела почти вдвое, сейчас цены начали расти, но очень медленно.
В настоящее время на алматинском рынке недвижимости наблюдается активное оживление. Число покупателей увеличивается с каждым днем. Главным образом – это те, кто решает свои жилищные проблемы. Наибольшая активность сейчас наблюдается на вторичном рынке в секторе недорогого жилья. Особым спросом пользуются одно-, двухкомнатные, реже трехкомнатные квартиры. Основное количество сделок совершается в ценовом диапазоне до $100 тыс.
Практически отсутствуют на рынке крупные инвесторы, зато активизировались частные инвесторы и спекулянты, т.к. на рынке появилось много объектов интересных не только в плане цены. Особый спрос на готовые, действующие объекты малого и среднего бизнеса. Если ранее недвижимость рассматривалась в основном как инструмент для вложения и сохранения средств, то теперь этот сегмент рассматривается в основном как инструментарий для извлечения прибыли уже от действующего бизнеса.

Достигли ли цены своего минимума или не исключено, что снижение продолжится? Каковы ваши прогнозы?
По мнению наших экспертов, ценовой порог в $1000 за один квадратный метр, у черты которого мы находились почти весь 2009 год и до конца января 2010 года, уже пройден. Ожидаемого «ценового дна» мы так и не достигли, но ощутив его еще в феврале, с началом весны цены медленно пошли наверх. Летний уровень ценового предложения подрос по сравнению с началом этого года примерно на 5-7%. Предполагаемый прирост цены на недвижимость за этот год составляет 10-12 %. Возможно, что цена на рынке может измениться в ту или иную сторону, но в целом ситуация ожидается стабильной. Если экономика в стране также будет активно выходит из кризисного состояния, а также в случае достаточного притока денежных средств на рынок за счет государственных или частных инвестиций, увеличения объема кредитования, в том числе ипотечного, то естественно, спрос на недвижимость будет расти. Каких ценовых высот можно ожидать на рынке - это будет зависеть от экономической ситуации в стране, от степени инфляции и уровня платежеспособности населения.

Как изменилось соотношение цен на рынке первичного и вторичного жилья? Будет ли дешеветь первичное жилье?
Сейчас наступил самый активный период – август, сентябрь и октябрь. Сезон активных покупок на рынке недвижимости. В связи с этим спрос возрос, но дефицита не наблюдается. В секторе «недорогого» жилья один квадратный метр стоит $1100-$1300 в Ауэзовском и Алатауском районах Алматы; в Бостандыкском и Алмалинском районах в пределах $1300-1800 и в Медеуском районе от $1500-2000. Это на $100-$200 дороже, чем предлагают за квадратный метр на рынке жилья класса «эконом». Элитные квартиры, понятно, предлагаются «подороже». Их стоимость за один квадратный метр составляет сегодня $2000-$2500. Вторичный рынок - это готовые квартиры, покупай и живи, и в этом его главный плюс сегодня.
Поэтому спрос на эти квартиры особенный, чего нельзя сказать о первичном жилье, тем более в черновой отделке. Интерес к последнему виду жилья значительно снизился по многим причинам. Большинство сегодняшних объектов – это в основном вчерашние долгострои и проблемные стройки с плохой репутацией, связанные с обманутыми дольщиками. Компании достраивают эти объекты в надежде продать их хотя бы по себестоимости, которая сегодня, как правило, оказывается дороже их рыночной стоимости. Кроме того, отсутствие запланированной инфраструктуры, не реализованной в результате дефицита у заказчика или подрядчика денежных средств на это, вынуждают многих покупателей отказываться от новостроек. Качество многих жилых комплексов, из-за затянувшихся сроков строительства, оставляет желать лучшего. Отсюда и определенное снижение спроса на первичное жилье.

Как вы оцениваете, могут ли банки удовлетворить спрос путем «выброса квартир» по низким ценам?
Не думаю, что в настоящее время в этом есть такая необходимость. На казахстанском рынке недвижимости сегодня не наблюдается какого-либо дефицита предложений. Да к тому же большинство банков, «пережив» кризисное время, уже не торопятся предпринимать таких смелых действий, как «массовый» выброс квартир. Поэтому многие «заморозили» эти активы и пытаются продать залоговое имущество не торопясь, хотя бы приближенно к старой цене. Тем более, что сейчас наблюдается активизация спроса. Не все банки решаются продавать залоговую недвижимость по сегодняшней цене себе в ущерб. Более того, некоторые банки предоставляют возможность клиентам вернуть хотя бы заемную часть средств, без штрафных санкций, а в некоторых случаях даже без процентов.

Повлияли ли события в Кыргызстане на рынок недвижимости Алматы?
Каких либо резких колебаний цен на алматинском рынке недвижимости в связи с последними событиями в соседнем Кыргызстане не наблюдалось. Однако, надо заметить, что в Алматы появились покупатели из соседней республики, которые достаточно активно стали присматриваться к нашему рынку с целью приобретения недвижимости как жилого так и коммерческого назначения. Среди покупателей есть также представители и других стран, в том числе из стран ближнего и дальнего зарубежья.

Кто может помочь алматинцам определить, по какой цене выставлять недвижимость на продажу?
Вопрос непростой, но ответ простой - профессиональный риэлтор. Сегодня только в Алматы работает около ста риэлтерских компаний. Произошедший кризис не обошел стороной и их, а возможно главным образом отразился на рынке недвижимости. Число агентств сократилось почти втрое. Тем не менее, многие сохранили свой состав и постепенно восстанавливают свои силы и готовы предоставлять свои услуги. Хочу заверить, что многие из казахстанских риэлторов – это настоящие профессионалы своего дела, имеющие хорошую теоретическую подготовку и большой практический опыт, отмеченные международными дипломами и получившие признание не только в Казахстане, но и за рубежом. Обращайтесь к профессионалам. Я думаю многие проблемы связанные с недвижимостью, в том числе с правильной оценкой рыночной стоимости вашей собственности, они смогут вам помочь успешно решить.


Сандугаш Гельманова