Финансисты не спешат обрушить рынок жилья

Казахстанские банки могут выставить на продажу залоговую недвижимость на сумму свыше полумиллиарда долларов
На конец первого полугодия 2008 года свыше 50% выданных казахстанскими банками ссуд были обеспечены залогом в форме недвижимости. Такие данные содержатся в июльском отчете Standard&Poor’s. Если учесть, что ссудный портфель банков сейчас (1) составляет 7,2 трлн. тенге (порядка $60 млрд.), то стоимость заложенной недвижимости достигает как минимум $30 млрд.

Эти данные подтверждаются и аудированными отчетами за прошлый год. На начало 2008 года стоимость недвижимости в залоге только пяти крупных банков (ККБ, Народного, Альянс Банка, Банка «Каспийский» и Банка ЦентрКредит) составила более $22 млрд. (2). В годовых отчетах еще двух крупнейших финансовых институтов – БТА и АТФ Банка данные о структуре залоговой базы не приводятся. Но, зная размер их кредитного портфеля, можно предположить, что стоимость недвижимости, которая находится у банков в залоге, составляет не менее $10 млрд. Таким образом, только в первой семерке крупнейших банков на конец года в залоге находилось недвижимости на общую сумму более $30 млрд. Размер совокупного ссудного портфеля банков с начала года оставался неизменным, а новых альтернатив недвижимости, как залоговому имуществу, не появилось.

Источник: BRCA по данным аудированных отчетов банков за 2007 год.

(1.) С октября прошлого года рост кредитного портфеля банков остановился на отметке 7,2 трлн. тенге. Не смотря на то, что они продолжают кредитовать экономику, объемы вновь выдаваемых кредитов примерно равны объемам погашения. Поэтому общий объем кредитного портфеля в течение последнего года почти не менялся (его колебания за месяц не превышают нескольких десятков миллиардов тенге).
(2) К сожалению, структура залоговой базы банков приводится только в годовых отчетах. Поэтому в настоящее время мы можем основываться только на данных за 2007 год.

По самым консервативным подсчетам доля безнадежных кредитов в банках сейчас составляет 2,5%. В денежном выражении это $1,5 млрд.. Если учесть, что 50-60% из них обеспечены недвижимостью, то стоимость жилых и коммерческих площадей, выставленных сейчас банками на продажу может составлять порядка $750 – 900 млн..

Источник: BRCA по данным АФН

Для сравнения, по данным Интернет-портала «Он-лайн недвижимость», объем предложения на алматинском рынке жилья на 1 сентября составлял $731 млн., на астанинском – $252 млн.. То есть в обеих столицах на начало осени продавалось квартир и домов на общую сумму $983 млн. в ценах предложения. Из чего можно сделать вывод о том, что объем залоговой недвижимости, которую банки сейчас могут выставить на продажу, сопоставим с объемом рынков двух крупнейших казахстанских городов.

Если мерить рынок в «штуках», то, как утверждает «Он-лайн невдижимость», в Алматы на первое сентября продавалось 5 318 квартир, а в Астане 2 042. В то же время на сайтах семи крупнейших банков мы насчитали всего 1 264 квартиры, выставленные на торги в разных городах Казахстана, что составляет лишь 17% от предложений двух столичных рынков. Очевидно, что банки не спешат продавать имущество несостоятельных должников.

Например, Казкоммерцбанк, у которого, по данным АФН, общая сумма безнадежных кредитов составляет 83 млрд. тенге, на своем сайте предлагает к продаже всего 38 объектов жилой недвижимости, из них ни одного в Алматы. На запрос BRCA по этому поводу в Казкоме ответили, что «В целях сохранения лояльных отношений со своими клиентами банк предпринимает различные действия по поддержанию своих заемщиков в сложившейся ситуации – предоставляет отсрочку платежа, проводит реструктуризацию долга и т.п». Иными словами, ККБ не видит смысла в том, чтобы выставлять недвижимость по тем ценам, которые сейчас сложились на рынке, предпочитая взыскивать с заемщиков пусть и с отсрочкой, но полную сумму займов. При этом не совсем ясно, какие надежды возлагает банк на возвращение кредитов, классифицируемых как «безнадежные».

И банки и правительство понимают, что выброс на рынок большого количества объектов залоговой недвижимости, не приведет ни к чему хорошему. Поэтому возникла идея создания государственного фонда стрессовых активов, в котором будут аккумулироваться проблемные кредиты. Но пока неясно, каков будет механизм работы этого фонда, на каких условиях и на какой срок он будет выкупать просроченные долги клиентов БВУ. Тем не менее, это хороший сигнал для рынка. Предполагается, что значительная часть предложения будет заморожена на несколько лет, и это позволит снизить риск возможного обвала цен на недвижимость в ближайшей перспективе.

Зависимость банков от рынка недвижимости*

Источник: BRCA по данным аудированных отчетов банков за 2007 год; АФН, официальных сайтов БВУ.

* Данные на 01. 01. 08.