В этой статье мы постараемся определить наименее затратный способ применения самого дорогого инструмента приобретения жилья - ипотеки.

Если вы житель города Астаны, решивший приобрести желанные квадратные метры в столице нашей страны в ипотечное кредитование в целях получения прибыли, вам следует рассчитать возможные варианты развития событий.

Вариант первый: вы покупаете квартиру в ипотеку на 20 лет под 14,3% годовых, вариант второй - берете ипотеку на тех же условиях с последующим рефинансированием займа на 18-м месяце его обслуживания (или по истечении 1,5 лет с момента заключения договора об ипотеке).

Временной интервал, принятый во внимание для проведения сравнительного анализа, 36 месяцев (или 3 года). В целях сравнительного анализа также рассмотрен дополнительный вариант – вариант аренды жилья с накоплением денег, сэкономленных от ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту, на депозите под 9% вознаграждению годовых.

Исходные данные, присутствующие в расчетах, одинаковы для всех трех вариантов и основаны на реальном примере купли/продажи однокомнатной квартиры в городе Астана и стоимости ежемесячной арендной платы в аналогичной квартире за указанный отрезок времени.

Вариант 1. В начале 2012 года вы приобрели жилье общей стоимостью 11,175 млн.тенге на условиях ипотеки . При этом первоначальный взнос составил 21% от общей стоимости жилья. Валютой выдачи кредита по договору ипотеки являлась тенге. Срок ипотеки определен как максимально возможный - 20 лет, процентная ставка - 14,3% годовых. 

Вариант 1 (ипотека)
по сост. на 01.01.2012 г.			по сост. на 01.01.2015 г.
Стоимость 1 комн. квартиры	11 175 000 тенге	74 500 $	Рыночная стоимость той же 1 комн. квартиры		94 500 $	17 293 500 тенге
Первоначальный взнос	2 400 000 тенге	21%	Первоначальный взнос			2 400 000 тенге
Сумма ипотеки	8 775 000 тенге	79%	Основной долг (ОД) покрытый	288 631 тенге	Остаток ОД	8 486 369 тенге
Срок ипотеки	240 мес.	20 лет	Проценты, выплаченные по кредиту			3 708 667 тенге
Процентная ставка	14,3%
Курс $ по отношению к тенге	150 тенге	1 $	Курс $ по отношению к тенге	183 тенге	1 $
Условная выгода при продаже квартиры (в тенге):						2 409 833

В течение трех лет стоимость жилья растет в цене и квартира, некогда приобретенная за 74,5 тыс.долл.США, к началу 2015 года реализуется за 94,5 тыс.долл.США.

В данном случае, вы, как инвестор с первоначальным капиталом 2,4 млн.тенге, при расчете нормы прибыли на вложенный капитал должны рассчитать остаточную сумму основного долга и процентов, выплаченных по кредиту, а также обратить внимание на изменение стоимости жилья и курса доллара к тенге.

Результат расчетов перечисленных показателей – выгода в размере 2,409 млн.тенге.

Вариант 2. Рефинансирование ипотечного займа на 18-м месяце обслуживания долга по сниженной процентной ставке с сокращением общего срока кредита до 8 лет.

Тут необходимо отметить изменение структуры ежемесячных выплат по ипотеке в сторону уменьшения доли вознаграждения банка по основному долгу.

Вариант 2 (рефинансирование)
по сост. на 01.06.2013 г.			по сост. на 01.01.2015 г.
Стоимость той же 1 комн. квартиры	13 013 000 тенге	84 500 $	Рыночная стоимость той же 1 комн. квартиры		94 500 $	17 293 500 тенге
Первоначальный взнос	4 359 077 тенге	33%	Первоначальный взнос			2 400 000 тенге
Сумма рефинансирования	8 653 923 тенге	68%	ОД покрытый (с 01.01.2012 по 01.01.2015)	1 198 695 тенге	Остаток ОД	7 576 305 тенге
Срок ипотеки	100 мес.	8,3 лет	Проценты, выплаченные по кредиту (с 01.01.2012 по 01.01.2015)			3 252 280 тенге
Процентная ставка	11,5%
Курс $ по отношению к тенге	154 тенге	1 $	Курс $ по отношению к тенге	183 тенге	1 $
Условная выгода при продаже квартиры (в тенге):						2 866 220

Данное явление объясняется сокращением срока кредитования, что и способствует улучшению конечного результата. Результатом проделанных операций является 2,866 млн.тенге.

Вариант 3. Арендуем жилье с ежемесячной арендной платой 90 тыс.тенге/100 тыс.тенге и накапливаем деньги на депозите под 9% годовых. Стоимость ежемесячной арендной платы однокомнатной квартиры, аналогичной приобретенной в 2012 году, в указанные годы находилась в коридоре 90 тыс.тенге и 100 тыс.тенге. В целях упрощения расчета ежемесячная плата за аренду в первые полтора года взята на уровне 90 тыс.тенге, в последующие полтора года – на уровне 100 тыс.тенге.

В целом, итоговая сумма по арендной плате за указанные три года составила 3,430 млн.тенге, что по сути оказалась больше итоговой суммы переплаты банку в виде вознаграждений по ипотечному кредиту (3,252 млн.тенге), рассматриваемой в случае рефинансирования кредита.

Вариант 3 (аренда)
по сост. на 01.01.2012 г.		по сост. на 01.01.2015 г.
Депозит (первоначальный взнос)	2 400 000 тенге	Экономия и вознаграждения по нему и первоначальному взносу	1 403 054 тенге	Депозит (с учетом экономии и вознаграждений по вкладу)	3 803 054 тенге
Процентная ставка депозита	9%	Процентная ставка депозита	9%	Первоначальный взнос	2 400 000 тенге
Ежемесячная арендная плата	90 000/100 000 тенге	Всего арендная плата (с 01.01.2012 по 01.01.2015)	3 430 000 тенге
Условная выгода при съеме жилья (в тенге):					1 403 054

 

Более того, выгода в размере 1,403 млн.тенге, предполагаемая к получению в случае сбережения средств в течение рассматриваемого интервала времени, несопоставимо меньше той прибыли, полученной в случае ипотечного кредита.

Напоследок необходимо отметить, что данный положительный пример использования инструмента ипотечного кредитования может иметь место лишь в случае постоянного роста цен на недвижимость, где стоимость аренды жилья будет увеличиваться, куда меньшими темпами, чем цена его продажи.

 Арай Куттыбаева, аналитик Казахстанского центра государственно-частного партнерства