Стоит ли ожидать оживления на рынке недвижимости? Ослабит ли программа арендного жилья напряжение в жилищной отрасли? Увеличится ли спрос на недвижимость в 2010 году? Об этом в интервью Profinance.kz рассказал глава холдинга BI Group, председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев.


- По некоторым прогнозам, в строительстве и сфере операций с недвижимостью уровень потребительского спроса в 2010 году увеличится. Согласны ли Вы с этим?

- Действительно, на сегодняшний день ситуация заметно улучшается, панических настроений по поводу снижения цен уже нет. Практически все компании, члены Ассоциации Застройщиков Казахстана, отмечают увеличение реального спроса по всем видам недвижимости: жилой, коммерческой и на земельные участки. По сравнению с началом 2009 года, рост довольно серьезный - порядка 20%. Тогда как до конца года мы ожидаем, что рост продаж составит 30-35%.
Причин оживления спроса несколько. Одна из них - постоянно сокращающийся рынок недвижимости. В 2009 году серьезную антикризисную поддержку оказал ФНБ «Самрук-Казына», также важную роль сыграло оживление макроэкономической ситуации, положительные новости мировых рынков, достаточно стабильная цена на энергоносители и быстрорастущие индексы Казахстанской фондовой биржи, примерно на 60%. То есть доверие, как со стороны людей, так и со стороны инвесторов постепенно возвращается.

- Эксперты опасаются, что большая просроченная задолженность по ранее полученным кредитам может стать препятствием на пути развития этих отраслей в ближайшие 3 года. Каково Ваше мнение по этому поводу?

- Ориентировочная внешняя задолженность строителей около $2 млрд. Точных цифр нет. Это долги крупнейших игроков рынка. Да, имеет место просроченная задолженность, но это не только тормозящий фактор, но и стимулирующий. Обязательства подстегивают компании диверсифицировать деятельность, уходить в отрасли дорожного строительства или возведения государственных, инфраструктурных объектов. В настоящее время проблема просроченных кредитов активно решается, банки не заинтересованы в одночасье терять отношения с застройщиками, они поддерживают новые проекты и помогают компаниям возвращать долги. Продолжает оказывать поддержку и государство через Фонд стрессовых активов и Фонд Недвижимости. Для решения проблемы просроченных кредитов однозначно нужны государственные ресурсы – это пока единственный источник, который способен стимулировать строительный рынок. Но эти средства не должны идти на прямое погашение кредитов, они необходимы для генерации оборотов и формирования объемов.

- Можете ли Вы дать прогнозы по объемам строительства в 2010 году?

- Объем введенного жилья не тот показатель, на который следовало бы опираться, потому что он не отображает реальной действительности. Это как, к примеру, измерить среднюю температуру по больнице, она не скажет ни о чем. Введенное в эксплуатацию жилье - это то, что было построено полгода назад и сейчас прошло документальное оформление. В этот же показатель входят и объекты, которые строились в 2005-2006 годах, но были заморожены на высокой стадии готовности и достроены после поддержки государства. Более точный показатель - это именно объем сделок на рынке, который мультипликативно отражается и на введенном жилье, и на занятости, и на других показателях рынка.
В последние годы начатых объектов ничтожно мало, для того, что бы покрыть возможный спрос в будущем. В 2010 году ни компании, ни банки не смогут начать строительство новых домов, а после закупа квартир Фондом «Самрук-Казына» на рынке Астаны останется лишь 1,8% квартир от общего городского фонда жилья. Предполагаем, что уже к концу 2010 года они закончатся, а новых предложений готового жилья в ближайшие полтора года не будет. Вторичный рынок не может похвастать качественным предложением, оно ограничено по районам, этажам и конкретным домам. То есть в 2011 году будет дефицит жилья и соответственно цена на него увеличится.

- Как Вы думаете, когда нам стоит ждать оживления на рынке недвижимости?

- Мы уже сейчас видим оживление. Но если вы говорите о возврате к показателям 2006-2007 года, то до этого уровня ещё минимум 2-3 года идти. По сравнению с 2007 годом объем сделок упал в 8 раз, но сейчас данный показатель медленно и верно растет.

- Сейчас государство намерено реализовать программу по арендному жилью. На Ваш взгляд, насколько этот шаг может ослабить напряжение в жилищной отрасли?

- Это двоякий вопрос. Если речь идет о социальном напряжении в слабозащищенных слоях, среди госслужащих, в молодых семьях и др., то в Астане этот вопрос, думаю, в значительной степени будет решен. Акимат столицы выкупил и предоставит социально-незащищенным слоям населения в аренду около 6.000 квартир по самым демократичным ценам, порядка 120-150 тенге за 1 кв.метр. Помимо этого Фонд Недвижимости «Самурык-Казына» в течение ближайших 4-х лет планирует предоставить порядка 13-15 тысяч квартир в аренду, в том числе с последующим выкупом в Астане и Алматы. Поэтому социальная напряженность наверняка решится.
Однако если речь идет не об аренде, а о покупке, то, учитывая, что миграционные процессы в Астане идут, несмотря на кризис, дефицит жилья может спровоцировать рост цен и напряжение уже среди покупателей. На первичном рынке столицы, не охваченных в государственных программах, в 2010 году останется лишь 3400 квартир, тогда как в самом начале кризиса нереализованных квартир было более 25 тысяч. Понятно, что спрос не такой большой, как был в 2006 году, когда было продано около 19 тысяч квартир, но, тем не менее, он ежегодно составляет порядка 8.000 квартир или дополнительные 5% от общего фонда жилья столицы. Таким образом, предположительно до конца 2010 года оставшиеся квартиры будут распроданы и возникнет острый дефицит.
По алматинскому рынку ситуация немного иная, но динамика та же. Спрос постепенно растет. Медленно, но верно квартиры в завершаемых объектах раскупаются. К концу 2010 года на рынке южной столицы останется чуть более 7.000 квартир. Жилищный фонд Алматы - около 300.000 квартир, а значит новые предложения составят всего 2% от общего жилого фонда. Тогда как потенциальный спрос в Алматы значительно больше столичного, за счет миллионного населения.


- Как долго будут продолжаться конфликты на рынке долевого строительства? Может стоит взять на заметку эту ситуацию и ограничить число компаний, которые в будущем реализовывали строительные проекты на деньги застройщиков?

- Конфликты уже сегодня снижаются. К примеру, с начала с 2007 года только нашей компанией было сдано более 3700 квартир, на сегодняшний день осталось выполнить обязательства перед 22% дольщиков, из тех 100%, что были у нас в самом начале кризиса. И эта цифра сокращается с каждым месяцем. Да, с отставанием, медленно, но верно компании завершают строительство домов. Объекты безнадежных застройщиков достраивает компания «Жана-Курылыс». Напряженность однозначно уменьшится уже через полгода-год. Дольщикам необходимо только понимать: для того, чтобы организовать финансирование объектов сегодня, необходимо пройти серьезную процедуру по техническому аудиту объектов, государственной экспертизе, параллельно ведутся переговоры с представителями банка. На все это уходит от 3 месяцев до полу года. И эти требования вполне обоснованы, Фонд и банки не могут выдавать деньги на сомнительные сделки, есть риск, что эти объекты так и не завершатся.
А что касается ограничения числа компаний, задействованных в долевом строительстве, то это излишне. Новый закон предполагает довольно жесткие требования для застройщиков, с которыми потенциальные мошенники вряд ли справятся.



Аида Мустафинова, специально для Profinance.kz