Интерес казахстанцев к заграничной недвижимости остается стабильным, несмотря на кризис. Для покупателей из Казахстана это способ уберечь капитал и активы, переезд, возможность иметь жилье в курортных зонах, а также учеба.

Для совершения максимально выгодной сделки на рынке заграничной недвижимости следует «держать руку на пульсе» и знать самые главные тренды индустрии. Так на сегодняшний день среди казахстанцев особенно популярны такие страны, как Болгария, Испания, Турция, Италия, Франция, Россия, ОАЭ. В сегодняшнем материале подробнее остановимся на двух наиболее популярных направлениях — Российская Федерация и Объединенные Арабские Эмираты.

Недвижимость ОАЭ

Причины покупки недвижимости в ОАЭ

Как рассказал порталу о недвижимости kn.kz генеральный директор DELIS Group, LLC Дмитрий Петресов, на сегодняшний день граждане Казахстана предпочитают приобретать недвижимость в ОАЭ, таких эмиратах, как Дубай, Абу-Даби, Шаржа, Аджман, Рас-аль Хайма, так как это самые лучшие места для учебы, работы, отдыха и комфортного проживания.

— Если мы говорим об учебе, то в данных эмиратах сосредоточено большое количество учебных заведений, — говорит Дмитрий Петресов. — Если речь идет о работе и бизнесе, то казахстанцы предпочитают работать в сфере обслуживания в отелях всемирных брендов всех уровней звездности. Казахи также открывают агентства недвижимости, юридические, консалтинговые компании и предпочитают набирать на работу в сфере услуг своих соотечественников. Также предпочтение отдают работе в ресторанах быстрого питания, ресторанах национальной кухни. Во многих крупных торговых центрах ОАЭ, таких как: The Dubai Mall, Mall of the Emirates, Dubai Marina Mall, где можно часто встретить продавцов-консультантов из Казахстана. В общем жители Казахстана плотно занимают все ниши, выступая работодателями и работниками.

По мнению руководителя проекта Line Real Estate Натальи Русявой, особый интерес у покупателей из Казахстана вызывает эмират Дубай и этот выбор вполне обоснован.

— Дубай — современнейший мегаполис, который сочетает в себе привлекательное курортное направление с активной деловой жизнью, — рассказывает эксперт. — В настоящее время клиенты, решившие инвестировать в недвижимость, нацелены на долгосрочные вложения и сохранения своих средств и гораздо тщательнее, чем раньше оценивают перспективы вложений. И как раз с данной точки зрения Дубай абсолютно соответствует этим ожиданиям.

ОАЭ имеет один из самых высоких в мире уровень строительства, инфраструктуры и жизни в целом. Важным стимулом для развития рынка служит подготовка к ЭКСПО 2020: возводятся новые проекты, совершенствуется инфраструктура, сдаются новые станции метро и транспортные развязки. Круглогодичное лето и удобная транспортная доступность эмирата.

Руководитель проекта Line Real Estate Наталья Русявая отмечает, что не стоит также забывать о развитой и прозрачной законодательной базе данного эмирата в секторе недвижимости, относительно которой иностранные граждане имеют право напрямую приобретать недвижимость на территории практически всего эмирата в полную собственность. Большим плюсом, для инвесторов, решивших сдавать квартиру в аренду, является отсутствие налогов на имущество и на доходы.

— Также хочу отметить недавнее введение безвизового режима между нашими странами. Данное событие является большим плюсом для существующих и потенциальных инвесторов, — считает специалист.

Цена на недвижимость и привлекательность инвестиций

По данным портала homesoverseas.ru, за последние два года на рынке недвижимости Дубая отмечается заметное снижение. Цена на жилье, а также объем продаж продолжали падать — и только в начале 2017 года ситуация начала улучшаться, когда спрос на строящиеся объекты взлетел сразу на 45%.

— Ценовые колебания характерны для любого рынка недвижимости, — говорит Наталья Русявая. — Пару лет назад рынок эмирата переживал период коррекции. Цены на недвижимость упали приблизительно на 10-12%. Но уже в начале 2017 рынок стал оживляться, и многие эксперты ожидают рост цен. Причиной тому станет активное государственное финансирование, направленное на создание и развитие социально-бытовой инфраструктуры в преддверии выставки ЭКСПО 2020. В результате правительственной поддержки будут созданы новые рабочие места, что соответственно приведет к росту спроса на жилую и гостиничную недвижимость, подходящую как для длительного, так и кратковременного проживания в эмирате.

Говоря о ценах по районам, эксперт отмечает, что в Дубае, как и в каждом большом городе, есть свои престижные районы, где цена на недвижимость отличается от средней.

— Более высокий прайс будет на искусственных островах, а также вдоль береговой линии, где расположены проекты Дубай Марина и Джумейра Бич Резиденс, — говорит Наталья Русявая. — Также, высокие цены в районе Дубайского Финансового Центра и в самом высоком здании мира Бурдж Халиф. Стоимость квадратного метра здесь составляет 5-8 тыс. $ за кв.м. В остальных районах цена может составлять 2,5-3 тыс. $.

Как отмечает генеральный директор DELIS Group, LLC Дмитрий Петресов, по инвестициям в недвижимость жители Казахстана стоят на первом месте среди бывших союзных республик. Это говорит о том, что здесь благоприятный инвестиционный климат.

— Вкладывая инвестиции в недвижимость ОАЭ, инвесторы получают гарантированный пассивный доход от сдачи в аренду своих апартаментов и вилл, — считает эксперт. — Все чаще инвесторы стали вкладывать деньги в новостройки, так как данный вид инвестирования приносит максимальный доход от вложенных средств. Как показывает практика инвесторам из Казахстана интересно вкладывать денежные средства в проверенные строительные компании. Начальная стоимость инвестиций составляет от 150 000. Средняя стоимость инвестиций составляет от 250 000 $ – 600 000 $ и далее по нарастающей. Замечу, что на рынке инвестиций есть инвесторы из Казахстана, которые рассматривают вложение денежных средств в покупку недвижимости от 10 000 000 $ – 50 000 000 $.

Юридические нюансы покупки

По мнению руководителя проекта Line Real Estate Натальи Русявой, с юридической точки зрения при покупке недвижимости в ОАЭ трудностей нет. Все процедуры стандартны и легальны. Главное — очень внимательно относиться к любой из стадий всего процесса приобретения.

В ОАЭ существует два основных типа владения недвижимостью: фрихолд (freehold) — безусловное право собственности на недвижимость и лизхолд (leasehold) — покупка на правах аренды на срок от 10 до 99 лет.

— Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность («фрихолд») только на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-зонах, — подчеркивает эксперт. — Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др. Сама процедура приобретения достаточно стандартна: выбор объекта, подписание договора, оформление документов, оплата и регистрация недвижимости. При этом не стоит забывать о выборе грамотного агента по недвижимости, который сможет проконсультировать и помочь на любом этапе приобретения. Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью.

Этапы оформления покупки

Генеральный директор DELIS Group, LLC Дмитрий Петресов подробно описал шаги оформления покупки недвижимости в ОАЭ.

1. Выбрать объект недвижимости

В этом, как уже упоминалось, поможет агентство по недвижимости, которое гарантирует защиту интересов продавца и покупателя, а также легальность проведения сделки. Если вы по каким-либо причинам не можете присутствовать на месте, агент может провести любую сделку в ваше отсутствие, действуя на основании доверенности (Power of Attorney) от продавца/покупателя, которую можно оформить в нотариате суда Дубая (Dubai Courts Notary Public).

2. Подписать договор купли–продажи

После выбора жилья подписывается «договор о намерениях» (MOU - Memorandum Of Understanding), в котором описаны все условия сделки. Язык договора английский или арабский, договор не нужно регистрировать в нотариальной, юридической конторах и других инстанциях. Обязательные пункты Меморандума:

• Юридический адрес объекта недвижимости, указанный в сертификате регистрации недвижимости, подтверждающий право владения данной недвижимостью продавцом (Title Deed).
• Стоимость объекта недвижимости.
• Площадь, тип планировки, кол-во спальных комнат и парковочных мест данного объекта недвижимости.
• Дополнительные платежи, такие как: комиссия агентства, стандартно в размере 2% со сделки купли-продажи; сумма депозита в размере 10% сделки; 4% регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department); платежи застройщику и другие оговоренные сторонами платежи.
• Крайний срок официального переоформления недвижимости, срок в течение, которого должна быть заключена сделка купли-продажи (обычно около 30 дней или срок, на который согласились две стороны).
• Схема и сроки проведения расчетов.
• Ответственность сторон.

В MOU могут быть указаны как главные, так и дополнительные пункты сделки. Каждая сделка уникальна и имеет свои дополнительные условия, как, например, проживание арендатора, что влечет за собой переоформление банковских чеков на имя Покупателя или выплату ему разницы с аренды и прочие условия.

Для оформления Договора купли-продажи Вам понадобятся:

• Копии паспортов покупателя и продавца.
• Копия Сертификата регистрации недвижимости (Title Deed).

3. Открыть депозит — 10% от стоимости объекта

Агентство недвижимости получает оговоренный в договоре купли-продажи депозит от покупателя и удерживает его у себя до закрытия сделки и срока проведения заключительных расчетов, то есть до момента перерегистрации объекта недвижимости на имя нового владельца в Земельном департаменте. Депозит является гарантией сделки для всех сторон в случае срыва сделки со стороны продавца или покупателя.

4. Оформить разрешение на продажу от застройщика

Для переоформления прав собственности требуется разрешение на продажу от застройщика (NOC — No Objection Certificate), которое выдается на основании отсутствия долгов перед застройщиком и компаниями коммунально-жилищного обслуживания предыдущим владельцем недвижимости. На руках надо иметь следующие документы:

• Копия договора купли-продажи недвижимости (MOU — Memorandum Of Understanding).
• Копия документа на право владения недвижимостью продавцом (Title Deed).
• Финальные счета от компаний коммунально-жилищного обслуживания (Final Bills), от таких, как телекоммуникационные компании Etisalat или DU, электроводотрест Дубая — DEWA, для некоторых объектов недвижимости также требуются финальные счета от компании Palm Utilities, обеспечивающей кондиционирование.
• Финальные счета за обслуживание объекта недвижимости застройщиком.
• Копию паспорта.

При подаче надлежащих документов на оформление разрешения застройщику обязательно должны присутствовать продавец и покупатель или доверенные лица-агенты, ведущие сделку.

Срок получения NOC занимает от 5 до 15 рабочих дней, у некоторых застройщиков за дополнительную плату можно получить разрешение в тот же день. Стоимость разрешения на продажу недвижимости от 500 до 5000 дирхамов. Цена зависит от характеристик самого объекта и внутренней политики компании застройщика.

5. Подготовка к перерегистрации недвижимости

Собрав все документы покупатель и продавец, или агент, ведущий сделку, действующий на основании доверенности (Power of Attorney), подает их в Земельный департамент. Назначается дата (Appointment) регистрации в порядке очереди, обычно в течение 2-х недель.

В это время покупатель готовит надлежащую сумму для покупки объекта недвижимости. Чаще всего, удобно и безопасно перевести деньги на счет агентства недвижимости, которое имеет возможность предоставить «Менеджер Чек» (Meneger's Cheque) на имя продавца, подтверждающий наличие нужной суммы в банке, гарантированной для данной сделки.

6. Зарегистрировать объект на имя нового владельца

В день регистрации купли-продажи недвижимости при себе необходимо иметь следующие документы:

• Копия договора о намерениях (MOU).
• Оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC)
• Оригинал сертификата регистрации недвижимости (Title Deed)
• Оригиналы паспортов покупателя и продавца, или агента, ведущего сделку
• Доверенность (Power of Attorney) на третье лицо, в случае отсутствия сторон или одной из них.

«Менеджер Чек» (Manager's Cheque)

В момент регистрации перехода прав на владение недвижимостью от продавца к покупателю производятся финальные расчеты сторон, продавцу передается «Менеджер Чек» (Manager's Cheque), вследствие чего подписывается документ об отсутствии у продавца претензий по оплате, аннулируется оригинал сертификата регистрации недвижимости на имя продавца.

И самое приятное, после завершения сделки и регистрации прав собственности, Земельным Департаментом выпускается и вручается Сертификат регистрации недвижимости (Title Deed) покупателю.

Как купить недвижимость в России

Как передает «Российская газета» со ссылкой на данные риелторов, рынок «первички» в России, похоже, начал восстанавливаться — цены робко, но идут вверх. А вот со вторичным жильем все наоборот: квартиры долго не находят покупателей, поэтому собственникам приходится давать клиентам большие скидки, что несомненно на руку нашим покупателям.

В интервью порталу о недвижимости kn.kz риелтор российской компании «Любимый город» Андрей Васильчиков выделяет 3 основных города при выборе недвижимости в России.

— Первое место занимает, безусловно, Новосибирск, — говорит риелтор. — Когда в 2014 году произошел скачек доллара, у меня 70% сделок в Новосибирске было с нашими друзьями из Казахстана. Сюда в свое время переехало много семей из Казахстана. В последствии они перевозят своих родственников, друзей и знакомых. По натоптанной тропинке всегда легче идти. Приезжает много инвесторов, которые вкладывают свои средства в новостройки, через три года имея прибыль до 30-40%. Далее идет наша столица Москва. Я сам переехал из Новосибирска в Москву. Третий город, который близок по климатическим условиям, это Краснодар.

Сюда больше переезжает людей, которые бояться наших суровых зим, и не хотят менять климат. Я данный город не рекомендую, так как там сложная ситуация с рабочими местами, работа сезонная.

Цена на недвижимость и привлекательность инвестиций

По данным «Российской газеты», в московских новостройках только за апрель 2017 года в каждом третьем ЖК массового сегмента стоимость «квадрата» повысилась на 2-4%. В целом с начала года рост цен на «первичку» составил 4,5%. Аналитики рынка отмечают, что повышение цен — смелый шаг, который говорит об уверенности девелоперов в устойчивом спросе.

При этом тренд на рост цен на первичном рынке отмечают многие регионы. В Новосибирске средняя стоимость жилого «квадрата» в новостройках с начала года выросла на 5,8%. А в Санкт-Петербурге вообще превысила психологический рубеж: новостройки там по цене обогнали вторичное жилье и продолжат дорожать, считают аналитики. Традиционно первичное жилье в Северной столице стоило дешевле вторичного.

Большое влияние на динамику цен оказал покупательский спрос — за год востребованность квартир в новостройках в Москве выросла больше чем в два раза, отмечают риелторы. Оживление рынка новостроек в большинстве своем объясняется снижением ставок по ипотеке. Отметим, что власти прогнозируют, что в ближайшее время оно продолжится.

— На первичном рынке из-за постоянного роста конкуренции застройщики предлагают интересные предложения по рассрочке, процентной ставке, большие скидки на квартиры от 2- до 4-комнатного формата, — рассказывает риелтор Андрей Васильчиков.

Также казахстанцы часто приобретают недвижимость в Калининграде. В основном с целью переезда.

— Инвестиции в недвижимость Калининграда и области достаточно выгодны, — говорит руководитель отдела продаж калининградской компании ООО «Клипер Недвижимость» Татьяна Таранцова. — Сейчас стоимость квадратного метра практически достигла своего минимума, поэтому пришло время приобретать. В Калининграде очень активно ведется строительство дорог, гостиниц, объектов жилой и коммерческой недвижимости, так как в 2018 году регион участвует в Чемпионате мира по футболу. В Калининграде востребованы специалисты строительных специальностей.

По информации эксперта, средняя цена за кв.м в Калининграде 50 000 рублей. Это очень усредненный показатель, который зависит от разных категорий жилой недвижимости и районов города.

— Стоимость недвижимости в Московском районе начинается с минимальной отметки в 35 000 рублей, — рассказывает Татьяна Таранцова. — В среднем 39 000-42 000 рублей кв.м. Есть объекты, удаленные от Калининграда в 2-5 км, где стоимость кв.м сейчас начинается от 29 000 рублей, то есть мы прошли отметку в 30 000 рублей. В Ленинградском районе цены от 46 000 рублей — по новостройкам в начале строительства и 56 000 в конце. Вторичный рынок также от 46 000 рублей до 62 000 рублей за кв.м. В центральном районе, где чаще всего точечная застройка нового фонда, стоимость «квадрата» начинается от 55 000 рублей и максимальная до 80 000-85 000 рублей.

При этом, по мнению Татьяны Таранцовой, в 2017 году динамика покупки недвижимости казахстанцами снизилась по сравнению с 2015-2016 годами как минимум на 30%.

В целом калининградский эксперт отмечает, что цены снижаются — за последний год они стали ниже на 12-15%.

Юридические нюансы покупки

Российским законодательством не предусмотрено ограничений по приобретению иностранными гражданами городской и загородной недвижимости.

— Гражданин Казахстана может купить квартиру в России и Калининграде по своему паспорту с нотариальным переводом. Согласие супруги на покупку сейчас не требуется, — говорит руководитель отдела продаж калининградской компании ООО «Клипер Недвижимость» Татьяна Таранцова. — Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

— Кроме нотариального перевода паспорта на русский язык, больше никаких трудностей при оформлении покупки жилья нет, — говорит российский риелтор Андрей Васильчиков. — Думаю, что преимуществ больше, чем трудностей, так как продавец понимает, что у человека есть живые деньги и ему необходимо приобрести в ближайшее время жилье. Этим можно манипулировать при торге.

Расчеты за недвижимость на территории РФ осуществляются только в рублях. Стороны могут, по желанию, зафиксировать  рубль к курсу любой из валют, либо определить валютный коридор в одной валюте, при этом гражданство сторон сделки на это никак не влияет, так как расчеты за жилье, в общей своей массе, происходят в наличной форме. 

Источник: Kn.kz