Учитывая проблемы на финансовом рынке, многие компании сегодня не готовы покупать либо арендовать новые помещения. Уровень свободных помещений неуклонно растет.
Согласно данным анализа рынка строительной отрасли, проведенного БТА Аналитика, строительство коммерческой недвижимости, как и жилья в стране в основном приостановлено. В большинстве случаев, работы ведутся на строительных объектах коммерческого назначения, принадлежащие иностранным компаниям.
В ближайшей перспективе в связи с достаточно низким уровнем платежеспособного населения, низкой деловой активностью в стране, смена интересов застройщиков в пользу строительства коммерческих объектов маловероятна. Согласно информации UNEX Realty, в городе функционируют более 9000 торговых объектов, или около 3 млн. кв.м. торговых площадей различного направления.
Как показал анализ стоимости коммерческой недвижимости, сектор торговых площадей потерял в цене больше остальных сегментов.
По данным KN, в январе 2009 года средневзвешенные цены на торговые помещения г.Алматы увеличились на 14,8% по сравнению с предыдущим месяцем.






Рост средней стоимости объектов торговой недвижимости наблюдался в Алмалинском (на 6,8%), Жетысуйском (на 7,5%), Турксибском (в 3,5 раза) районах.



Ценовые показатели по районам города (в долл./кв.м)






Отрицательный ценовой тренд характерен и для Астаны. За 2008 год средняя стоимость столичной торговой недвижимости сократилась с 2900 до 1721$/кв.м, что также связано с общим финансовым кризисом в стране.







При этом максимально потерял в цене сегмент «дешевой» недвижимости - это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо в местах неорганизованной торговли. Средняя стоимость торговых помещений данного сегмента сократилась на 40,3%. Менее подверженным финансовым катаклизмам оказался «дорогой» сегмент, снижение составило 28,5%. Стоимость торговых помещений в новостройках колеблется от 2000$/кв.м до 3000$/кв.м, а в торговых центрах, расположенных в центре города, достигает и 6000$/кв.м.

Вероятнее всего, объем сделок на рынке недвижимости будет сильно ограничен. Объемы банковских ресурсов уменьшится, в результате которого уровень ликвидности останется низким. В связи со снижением покупательской способности и кризисными ожиданиями граждан произойдет некоторое снижение торговых оборотов, при этом меньше всего вероятно пострадают ритейлеры, предлагающие товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.д.).

В долгосрочной перспективе спрос на торговые помещения будет напрямую зависеть от того, насколько быстро восстановится экономическая стабильность и нормализуется макроэкономический фон.
В связи с тем, что деловая активность в стране падает (с удорожанием заёмных средств многие компании сегодня не готовы покупать либо арендовать новые помещения), многие сферы бизнеса переживают стагнацию, снижение доходности, сокращение численности сотрудников, полагаем, что коррекция цен коммерческой недвижимости в 2009 году продолжится. Причем, по сравнению с объектами жилой недвижимости, коммерческую недвижимость ожидает более планомерное снижение цен.

На рынке аренды торговых помещений складывается аналогичная ситуация. Согласно проведенного БТА Аналитика мониторинга стоимости арендных ставок на торговую недвижимость по г.Алматы, было выявлено, что практически во всех торговых центрах наблюдается снижение ставок, предлагаются различные варианты и схемы оплаты за аренду помещений. Так, в торговом центре «City Plus» в настоящее время предлагают аренду помещения площадью 27 кв.м. на 2 этаже за 147500 тг в месяц. При этом аренда квадратного метра помещения предлагается по 152 тг/кв.м в сутки, что на 20% ниже базовой ставки – 190тг/кв.м в сутки. Ставки в зависимости от месторасположения, проходимости разнятся. Например, в исторически сложившихся объектах торговой недвижимости, в том числе местах неорганизованной торговли, ставки аренды порой в разы превышают ставки в отдельных современных торговых центрах.
По сравнению со стоимостью аренды торговых помещений на начало 2008 года, минимальная стоимость в торговых центрах снизилась в среднем на 30-40% (с 50-55$/кв.м в месяц до 30-35$кв.м).

Стоимость аренды торговых площадей в торговых центрах и коммерческих помещениях г. Алматы









Темпы снижения арендных ставок наблюдается и в Астане. Согласно данным KN, за 2008 год арендные ставки на торговые площади снизились на 11,9% и составили 1721$/кв.м. В декабре средняя арендная ставка торговой недвижимости в «дорогом» сегменте составила 5081 тг/кв.м в месяц и 1053 тг/кв.м - в «дешевом».

Особых изменений в ближайшее время ожидать не стоит. В первой половине 2009г. спад рынка торговой недвижимости продолжится, так как компании по-прежнему испытывают недостаток финансов, а имеющиеся средства предпочитают направить на решение проблем внутри своего бизнеса.
Полагаем, что в течение 2009 года будет сохраняться стагнация цен на торговую недвижимость, что будет связано со снижением потребительского интереса.
Вместе с тем хотелось бы отметить, что снижение ставок аренды помещений и стоимости торговых объектов, уменьшение доходности и инвестиционной привлекательности носят временный характер. В долгосрочной перспективе по мере роста потребительского спроса данный сегмент станет одним из привлекательных для инвестирования.


БТА Аналитика