Купить квартиру или дом — заветная мечта многих казахстанцев. Но как это сделать безопасно? Множество юридических тонкостей, пробелы в законах, некомпетентность некоторых специалистов, хитрость мошенников и прочие обстоятельства порой могут привести к зря потраченному времени и нервам, а иногда и к потере денег, сообщает krisha.kz.

Сегодня «Крыша» с помощью юриста по жилищным отношениям Бахыта Касымбекова и управляющего партнёра юридической фирмы «Артюшенко и партнёры» Андрея Артюшенко расскажет о главных правилах безопасной покупки недвижимости в Казахстане.

Итак, вы нашли необходимый объект. Что делать дальше? Эксперты рекомендуют провести сделку, придерживаясь трёх основных этапов:

1. Проверьте юридическую чистоту объекта

• Сначала запросите у продавца справку об обременениях. Из этого документа можно узнать, в какое время (число, месяц, год), на каком основании (тип правоустанавливающего документа) продавец стал собственником квартиры или дома. Также там будет указано количество хозяев и сведения о том, наложены ли какие-либо обременения на объект (арестован/заложен либо имеет другие ограничения в использовании).
• Далее, исходя из данных в справке нужно требовать у продавца правоустанавливающий документ (договор купли-продажи всей квартиры или долей, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или другое).
• Не забудьте проверить идентификационный документ (техпаспорт на квартиру или дом, госакт на земельный участок). Сверьте цифры, информацию об объекте и владельце.

Очень распространённая проблема — ошибки в бумагах. К примеру, в правоустанавливающем документе может быть указана одна площадь объекта, в справке об обременениях — другая, в техпаспорте — третья. Всё это проблемы продавца. Он должен устранить их до заключения сделки.

Часто случается так, что в объекте имеется неузаконенная перепланировка. Это грозит уплатой штрафов. А в случае сноса несущих конструкций переделку могут вообще не узаконить. Поэтому советуем вызвать техника из центра по недвижимости, который точно скажет, были ли допущены подобные нарушения.

Нюансы

• Юристы не рекомендуют заключать сделку, если есть разночтения в документах!
• Напомним, в справке об обременениях можно узнать, сколько собственников у жилья. Это актуально в случае с приватизированными квартирами, у которых, как правило, несколько владельцев. Значит, все они должны участвовать при заключении договора купли-продажи. Специалисты утверждают, что таких объектов на рынке осталось всего около 1 %, но они всё же встречаются.
• Важно узнать о наличии супруги/супруга. Её или его согласие также необходимо при сделке. Если собственником жилья является ребёнок, не достигший 14 лет, то понадобится одобрение органов опеки и попечительства.
• Не забудьте сверить паспортные данные собственника. Случается, что мошенники используют чужие удостоверения личности.

В каких случаях продавец может подставить покупателя:
— продажа по доверенности;
— если в своё время продавец каким-то образом получил жильё в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом;
— если в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства;
— если есть сомнения в дееспособности продавца (имеются признаки алкогольной, наркотической зависимости) или его поведение кажется неадекватным;
— продавец находится в другом городе/регионе;
— продажа через Интернет, Skype, телефон;
— продажа по дубликатам правоустанавливающих документов;
— срочная продажа объекта;
— реализация по слишком низкой цене.

Юристы советуют с осторожностью относиться к объектам, собственники которых менялись 3–4 раза, а также если по объекту шли когда-либо судебные разбирательства. Внимание нужно уделить и недвижимости, попавшей к продавцу путём дарения или по наследству. Обиженные наследники могут заявить о нарушении своих прав.

Маленькая хитрость: на специализированном сайте almaty.sud.kz в разделе «Справочник по судебным делам», заполнив нехитрую форму поискового запроса, можно узнать, не участвовал ли собственник в судебных тяжбах за последние годы.

2. Оформляйте задаток по закону 
Если с документами всё в порядке, то пора переходить к передаче задатка. Оформлять его следует правильно, иначе это может привести к потере средств или даже имущества!

• Задаток оформляется в виде соглашения или договора в письменном виде в двух экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. То есть никаких расписок от руки!
• В соглашении следует указать: размер задатка (только в тенге, иначе сделку могут признать недействительной), полную цену объекта и точную дату расчёта.
• Будьте осторожны, если покупатель предлагает 50 % и более от суммы сделки в виде задатка и просит въехать в жильё сразу. С большой долей вероятности продавец может лишиться недвижимости, не получив остаток суммы.

Случается, что даже после передачи задатка стороны отказываются от обязательств. Если передумал покупатель, сумма остаётся у продавца. Если на попятную пошёл хозяин, то покупатель должен получить задаток назад, но уже в двукратном размере, и, более того, вправе потребовать возмещения убытков.

Совет юристов: размер задатка не должен превышать 5–10 % от суммы сделки.

3. Заключайте договор купли-продажи правильно

• При непосредственном заключении договора купли-продажи нотариус должен визуально убедиться в дееспособности продавца, запросить у него необходимые документы, в том числе и согласие супруги (супруга) или других собственников.
• Самое главное — действовать напрямую с владельцем, а не с доверенным лицом, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной, и тогда законность сделки встанет под вопросом.
• Обратите внимание и на акт приёмки-передачи жилья, являющийся приложением к основному договору. Для покупателя этот документ гарантирует целостность имущества на дату подписания соглашения. В акте указывается наличие или отсутствие претензий по внутреннему убранству жилья: состоянию сантехники, наличию бытовой техники, встроенной мебели. Также в этом документе продавец подтверждает получение денег от покупателя. Юристы советуют подписывать его сразу после осмотра квартиры и вручения ключей прямо на объекте или у нотариуса.

Что касается расчёта, то при оплате наличными в договоре важно отразить размер суммы и факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. Нотариус в свою очередь должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением операция подтверждается соответствующим банковским документом. При оплате в рассрочку в соглашении указываются конкретные сроки, даты, суммы.

Юристы настаивают: в договоре купли-продажи нужно указывать реальную стоимость объекта. Ведь если собственник решит аннулировать сделку, покупатель получит только ту сумму, которая указана в документе.

На завершающем этапе нотариус отправляет договор на регистрацию в госорганы через egov.kz и выдаёт корешок для оплаты госпошлины. После её внесения и получения уведомления о регистрации остаётся только подтвердить возникшее право собственности у нотариуса.

«Крыша» желает пользователям успешных сделок!

Источник: krisha.kz.