Все чаще говорят о том, что Германия и Берлин в частности - самое стабильное место для инвестиций в европейскую недвижимость. Так ли это? Каковы особенности немецкой и берлинской недвижимости?

Главной особенностью немецкой недвижимости является ее стабильность. На протяжении многих лет цены на недвижимость остаются сравнительно стабильными, здесь нет быстрых скачков и  стремительного падения, как в некоторых других странах еврозоны. Подобно покупным ценам, стабильность и умеренность свойственны и доходу со сдачи в аренду. Средняя доходность недвижимости в Германии варьируется примерно от 4 до 7%, что в сравнении с другими видами капиталовложения является невысокой доходностью, но зато аренде немецкой недвижимости свойственны минимальные риски, поскольку даже при выселении текущего арендатора всегда можно найти ему замену. Таким образом, жилье в Германии приобретается большей частью покупателями, заинтересованными в надежном вложении средств и получении умеренного стабильного дохода, а не в быстром получении прибыли.

Недвижимость Берлина является очень специфической ввиду исторических особенностей. С момента падения Берлинской стены цены на недвижимость начали сильно падать из-за непопулярности города, экономических сложностей и оттока населения. Но с начала восстановления города стал наблюдаться и рост цен на недвижимость, который продолжается и по сей день. Небольшое падение наблюдалось только в 2008-2009 гг., во время мирового экономического кризиса. Берлинская недвижимость популярна не только среди немецких инвесторов, но и среди иностранных. Большинство покупателей отдают предпочтение покупке недвижимости именно в Берлине - столице Германии, поскольку Берлин до сих пор является одной из самых дешевых европейских столиц (не только в плане цен на недвижимость, но и в плане расходов на жизнь).

Какие типы жилой недвижимости представлены в Берлине? Что пользуется большим или наименьшим спросом?

В Берлине представлены все типы жилой недвижимости - квартиры и дома, новостройки и вторичное жилье, элитные и объекты попроще -  на любой вкус и карман. Самые дешевые предложения начинаются примерно от 800 евро/м2. Элитные предложения в центре города и новостройки будут стоить примерно от 3000 до 7000 евро/м2. Наибольшим спросом пользуются объекты вторичной недвижимости, расположенные в старинных санированных домах довоенной постройки в центральных районах города. Стоимость таких вариантов варьируется обычно от 2000 до 3000 евро/м2. Менее популярны объекты в домах 1960-1970-х гг. постройки, расположенные на окраинах города, а частности, в восточных районах Берлина с советской застройкой. Такие предложения стоят в среднем от 800 до 1500 евро/м2.

Какие районы Берлина самые престижные для проживания, какие активно развиваются? Где живут местные и где селятся иностранцы?

В настоящий момент самым дорогим районом является Dahlem (Zehlendorf), где стоимость кв. метра обходится примерно в 4272,04 EUR. Район находится на западе города в окружении зелени, озер и парков. Здесь расположены большей частью частные дома и виллы, а также здания различных посольств и университет Freie Universit. Самые низкие цены наблюдаются в районе восточного Берлина Hellersdorf со стоимостью кв. метра около 797,40 EUR. В районе находятся преимущественно многоэтажные дома советской застройки. Местные жители предпочитают более зеленые и спокойные районы: Steglitz, Pankow, Kpenick, Zehlendorf, но это не означает, что в районах, предпочитаемых иностранцами, немцы не проживают. К наиболее развивающимся районам относятся Wedding, Moabit, Tempelhof и некоторые другие благодаря центральному расположению.

Какова стоимость жилья в Берлине? Какие факторы больше всего влияют на цену?

Согласно информации портала wohnungsboerse.net, средняя стоимость недвижимости в Берлине в 2013 году составляла около 2.428 €/m. На квартиры площадью около 30 м2 средняя стоимость составляет около 2701,98 EUR/m. За 60 м2 - около 1969,59 EUR/m, за 100 м2 - около 3027,73 EUR/m. Данные цены превышают среднюю стоимость жилья в Германии, которая составляет в дав данный момент около 2122,85 евро/м2. Всего пару лет назад ситуация выглядела другим образом: цены на недвижимость в Берлине были ниже, чем по Германии в общем.

Главным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является, пожалуй, ее расположение, а затем - год постройки и качество здания. Если рассматривать год постройки, то самыми дорогими являются новостройки, за ними следуют старинные санированные здания довоенной постройки, затем сравнительно новые дома 1980-1990-х гг., и самыми недорогими являются дома 1960-1970-х гг. Но если последние расположены в престижном районе, то и спрос и цена на них также будет высокой.

Насколько популярна аренда жилья в Берлине? На какие сроки и по какой цене сдаются квартиры/дома? Кто снимает?

Аренда жилья в Берлине очень популярна среди любых слоев населения. По статистике, около 80% населения города живут в арендованных квартирах и домах. Даже обеспеченные слои населения зачастую снимают недвижимость в аренду, но соответствующего качества и расположения. Элитная недвижимость снимается в основном врачами, адвокатами, бизнесменами, государственными служащими и другими обеспеченными слоями населения.

Большая часть договоров аренды заключена на неограниченный срок с правом расторжения обеими сторонами при соблюдении законодательно установленных сроков (стандартный договор). Стандартным сроком на расторжение договора аренды является обычно 3 месяца.

В 2013 году средняя арендная плата (без учета коммунальных услуг) составляла по Берлину около 7,85 €/m в месяц (согласно информации портала wohnungsboerse.net). 1-комнатные квартиры - около 9,89 €/м2, 2-комнатные - около 7,35 €/м2, 3-4-комнатные около 7,95 €/м2, что немного превышает среднюю стоимость аренды по Германии, которая в настоящий момент равняется примерно 7 EUR/m.

Берлин известен как город, в котором востребовано экологическое строительство. Так ли это? Какие «зеленые» стандарты особенно тщательно соблюдаются?

Не только в Берлине, но и по всей Германии сейчас активно пропагандируются экологическое строительство и санация существующего жилья. Государство поддерживает ремонтные и строительные работы такого рода путем предоставления выгодных кредитов (KfW 70 и KfW 50). Главное внимание уделяется энергосберегательности зданий: при KfW 70 достигается экономия 30% энергии, при KfW 50 - 50%, что обеспечивается путем специальной теплоизоляции стен и крыши, установки специальных окон, а также использования альтернативных источников энергии (солнечные батареи, глубинное тепло земной коры и др.).

Каков подход к общегородской архитектуре в Берлине? Каковы принципы застройки города?

Хочется отметить, что в Берлине и Германии большое внимание уделяется сохранению, санации, реставрации и модернизации уже существующих зданий. Таким образом, в Германии довольно редко встречаются новостройки, а большая часть рынка недвижимости представлена вторичным жильем. Берлин характеризуется активной ремонтной и строительной деятельностью, особенно в центральных районах города. Здесь часто можно встретить перекрытые по причине ремонта дороги или ремонтируемые жилые и коммерческие здания, хотя в последнее время все больше радуют глаз отремонтированные улицы и дома.

Автор статьи: L&B Immobiliya EuRus GmbH