Самым удобным способом расчета казахстанцы считают оплату наличными в кабинете у нотариуса. В процессе приобретения жилья есть один весьма щепетильный момент — передача денег покупателем продавцу. У тех, кто сталкивается с этим впервые, возникает резонный вопрос: в какой момент нужно передавать деньги?

Невыдуманная история

Азамат Кенжебеков недавно приобрел квартиру в центре Караганды. За недвижимость рассчитался наличными долларами в кабинете у нотариуса. По словам покупателя, процесс был некомфортным.

— Сумма была большой, естественно, деньги пересчитывали. И хотя продавец — женщина в солидном возрасте, она все это делала как-то суетливо, трясущимися руками. Потом начала быстро-быстро убирать деньги в сумку. Я чувствовал себя как-то неудобно.

На этом неприятные ощущения для Азамата не закончились: примерно через два дня продавец позвонила ему и сообщила, что обменные пункты отказываются принимать несколько купюр.

— Я не знаю, то ли они были подозрительными, то ли фальшивыми, — объясняет парень, — но продавец решила, что я ей специально такие деньги подсунул. Хотя я получал эти доллары в банке. С другой стороны — наличные уже два дня находились в руках продавца. Откуда я знаю, что с ними произошло за это время?

История показательна тем, что ставит несколько вопросов: в какой момент нужно рассчитываться за недвижимость, чтобы обе стороны не оказались обманутыми? Как это лучше делать и в какой валюте? Какую роль в передаче денег играет нотариус?

Как рассчитываться до и во время подписания договора

Расчет за квартиру может производиться и до подписания договора купли-продажи. При таком варианте составляется письменное соглашение об авансе. Потом в договоре купли-продажи указывается, что плата за недвижимость была внесена заранее, до подписания документа. Один из самых распространенных вариантов — оплата во время составления договора, то есть в кабинете у нотариуса. В документе делается отметка о том, что расчет произведен в его присутствии. Кстати, по закону нотариусы не обязаны выступать свидетелями при расчете и даже вправе отказать в такой услуге посетителям. Но, как правило, нотариусы идут навстречу участникам сделки.

Некоторые делают так: покупатель с продавцом остаются у нотариуса, а их друзья или родственники идут в банк и проверяют наличность, после чего при нотариусе происходит расчет.

Как рассчитываться после подписания договора

Алматы, наверное, город с самым динамичным рынком недвижимости в стране. Здесь, рассказывают риелторы, как и везде в республике, тоже используют расчет наличными у нотариуса. Но самый популярный способ в южной столице — с помощью банковского перевода уже после подписания договора купли-продажи.

Стоит обратить внимание, что даже после подписания договора у нотариуса покупатель не считается хозяином жилья, он лишь получает право владения. Для того чтобы стать полноправным собственником, нужно зарегистрировать договор купли-продажи в органах юстиции (через ЦОН). Сделать это можно в течение полугода после совершения сделки купли-продажи. Однако за это время могут произойти разные неожиданности.

— Сделка, к примеру, произошла 1-го числа, покупатель ее сразу не зарегистрировал через ЦОН, а числа 15-го на квартиру накладывают арест, — объясняет юрист Данияр Жаркенов. — В суде ведь все долго происходит. Допустим, должен продавец кому-то денег, и начинаются судебные разбирательства. В это время продавец и реализует свою квартиру. Сумма долга может быть совсем маленькая, 5-10% от стоимости жилья. Понятно, что на квартиру никто претендовать не будет, но арест наложат. Пока судебный исполнитель готовит постановление, отправляет его в юстицию, регистрирует его, какое-то время проходит. И человек в момент продажи может утверждать, что у него справка чистая и нет никаких арестов. Пока покупатель тратил время, не регистрировал, на его квартире появляется арест.

По утверждению юриста, даже в такой ситуации, если новый владелец подаст в суд по поводу освобождения имущества от арестов, законодательство на его стороне. Но процесс этот долгий и нервный: срок рассмотрения исков - 2 месяца, не считая месяца на подготовку, судебное решение вступает в силу через 15 дней с момента вручения постановления. Этот документ может идти по почте две недели. Поэтому, советует юрист, с регистрацией права собственности через ЦОН лучше не тянуть.

Способы передачи денег

№ 1. Банковская ячейка

При использовании данного способа расчета положенная в ячейку наличность всегда доступна, но некоторые банки дают доступ к ней при соблюдении определенных условий, если они были внесены в договор аренды ячейки.

Эдакий шкафчик с двумя замками: ключ от одного из них находится у сотрудника банка, другой — у того, кто арендует ячейку. В нее можно положить всю сумму за квартиру. Во многих банках при аренде ячейки бесплатно проверяют подлинность купюр.

Плата за использование ячейки зависит от срока, ее размеров и региона. Например, аренда ячейки 80 х 246 х 450 мм (так называемый малый сейф) сроком на месяц будет стоить около 3000 тенге (цены размещены на сайтах банков). Минимальный срок аренды — один день.

№ 2. Безналичный перевод

Используется в случаях, когда покупатель не хочет снимать со своего счета большую наличность. В договоре купли-продажи можно указать, что оплата таким способом будет произведена после того, как произойдет регистрация договора купли-продажи в органах юстиции. В случае расчета через банк минимизируется вариант с поддельными купюрами. Плюс также в том, что банк фиксирует все операции.

№ 3. Аккредитив

Чаще всего используется при международных операциях между поставщиками товара и покупателями. Покупатель отдает деньги в банк, которые банк кладет на свой счет. Между банком и покупателем подписывается договор, на каких условиях эти деньги могут быть выданы продавцу. Например, при предоставлении определенного перечня документов. В тот момент, когда банк получает эти документы, происходит тщательная проверка: они в строгом порядке должны соответствовать тому, что было запрошено. После чего сотрудники банка пишут покупателю, что все документы получены и подходят под требования, указанные в договоре. Если покупатель соглашается, банк отдает деньги продавцу.

№ 4. Вексель

Используется как средство платежа среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Вексель — письменное долговое денежное обязательство. Держателю векселя нужно заплатить определенную сумму в строго оговоренный срок. Вексель в нашей стране используется как средство кредитования. То есть в Казахстане разрешено обращение только товарного (или коммерческого векселя). Для бизнеса вексель хорош тем, что позволяет заплатить за товар не сразу, а с отсрочкой. В нашем случае в качестве товара может выступать коммерческая недвижимость. Вексель выписывается на специальном бланке, его не нужно нигде заверять. Чтобы продавец был уверен, что деньги по векселю будут выплачены, в качестве гаранта привлекается банк. Финансовые структуры предоставляют вексельное поручительство. За то, что банки берут на себя такую ответственность, они взимают определенный процент, например, 1% годовых в месяц от суммы векселя.

Екатерина ЮРЬЕВА kn.kz