Существует мнение, что современный бизнес-центр (БЦ) мог бы создать себе преимущество перед конкурентами за счет предоставления ряда дополнительных услуг. Помимо платежных терминалов, кафетерия и конференц-зала, это могут быть услуги по продаже билетов и оформлению виз, услуги нотариуса, продуктовые магазины, газетные киоски, автосервис, гостиницы для кратковременного и длительного проживания, услуги досуга (бильярд, тренажерные залы) и даже стоматологические кабинеты и салоны красоты. Действительно ли перечисленные опции усиливают конкурентоспособность девелоперов, готовы ли современные БЦ расширять спектр своих услуг и есть ли спрос у арендаторов на дополнительные сервисы?

Основная инфраструктура

Инфраструктура БЦ включает в себя комплекс внешних и внутренних архитектурных, инженерных, технических, организационных и сервисных решений, направленных не только на обеспечение комфортного трудового пребывания арендаторов, но и на создание условий для максимально эффективной работы их сотрудников, а с недавних пор – и на проведение досуга в свободное время.

БЦ в зависимости от месторасположения, площади и класса предоставляют различный набор услуг разного качества. Однако вне зависимости от различий бизнес-центр, если он и впрямь является таковым, должен соответствовать ряду ключевых характеристик:

– располагаться в центре города или в районе с легким доступом к городской деловой инфраструктуре;
– иметь удобный подъезд к зданию;
– иметь достаточное количество парковочных мест;
– иметь систему безопасности, включая надежную охрану;
– иметь современное технологическое оснащение, включая систему кондиционирования и отопления, мощный электрогенератор, автоматическую систему контроля за пожаробезопасностью;
– профессионально управляться сервисной организацией (управляющей компанией), которая должна оперативно и эффективно решать возникающие проблемы, связанные с пребыванием арендаторов, включая предоставление качественного сервиса по охране здания, уборке общих территорий.

По мнению Ксении Руденко, директора по развитию UMEX Realty, у значительного числа БЦ есть недочеты по одному или нескольким ключевым пунктам, прежде всего связанным с наличием парковки и уровнем операционного сервиса. «Говорить о дополнительной инфраструктуре в современных БЦ считаю преждевременным, поскольку ее базовый уровень во многих БЦ оставляет желать лучшего», – считает она.

Паркинг

«Главными параметрами при выборе арендуемого объекта являются стоимость аренды, месторасположение объекта и наличие достаточного количества парковочных мест, – говорит г-жа Руденко. – На территории БЦ, в первую очередь тех, что позиционируют себя как класс А и В, должна быть подземная и, желательно, наземная парковка. Если здание большое, подземная парковка должна быть многоуровневой».

Существуют определенные стандарты количества парковочных мест – одно место на 100 кв. м арендуемой площади. «Однако по нашему опыту, – продолжает г-жа Руденко, – довольно часто клиенты просят одно парковочное место на каждые 50-70 кв. м. Крупные арендаторы, снимающие более 1 тыс. кв. м, просят одно место на каждые 30-50 кв. м. И зачастую менеджмент БЦ предоставляет первым арендаторам право иметь больше парковочных мест, вследствие чего страдают те клиенты, которые приходят после».

По данным UMEX Realty, в Алматы средняя ставка аренды одного парковочного места в БЦ составляет $100 в месяц. «При этом есть такие БЦ, которые предоставляют парковочные места бесплатно, а есть и такие, например Almaty Financial District, Esentai Tower, Samal Towers, где эта опция стоит $300-500 в месяц», – рассказывает г-жа Руденко.


Евгений Гриханов, гендиректор ТОО «Глобал Девелопмент» (предоставляет комплексные профессиональные услуги в области девелопмента и коммерческой недвижимости), не разделяет мнения коллеги о невысоком уровне инфраструктуры алматинских БЦ и ключевой роли больших парковок. «В центральной части любого делового города существует проблема с парковками, большинство БЦ не смогут удовлетворить все потребности арендаторов. Наличие достаточного числа парковочных мест, конечно, важно для БЦ, но мы не можем сказать, что решение об аренде клиент принимает, только исходя из условий парковки. Парковка сегодня для владельцев БЦ является таким же источником выручки, как и аренда. То есть, с одной стороны, наличие парковки для клиента – это комфорт, а с другой – в сегодняшних условиях это лишние расходы. Поэтому наличие парковочных мест является хоть и важным, но не определяющим фактором при выборе БЦ. Конечно, владельцу при разработке концепции своего здания нужно смотреть на мировую практику и стандарты, тем самым конкурировать за своего клиента с помощью организации парковочных мест», – отмечает г-н Гриханов.

Операционный менеджмент здания

Если ситуация с парковкой (наличие, правила распределения мест, арендная плата) понятна практически сразу, то оценить условия непосредственного пребывания в БЦ, до того как вы туда въехали, гораздо сложнее, даже если вы проконсультируетесь с теми, кто уже снимает там офис.

Профессиональное управление зданием, по мнению экспертов, предельно важный элемент инфраструктуры БЦ. Оно включает в себя администрирование и обслуживание коммунальной, хозяйственной и технической служб офисного объекта. Цель управляющей компании (УК) – поддерживать должный уровень состояния здания, своевременно предупреждать и эффективно решать проблемы, связанные с его функционированием. Тем не менее, по информации г-жи Руденко, немногие БЦ в Алматы пользуются услугами именно профессиональных УК – тех, что специализируются на оказании перечисленных услуг и предоставляют их по международным стандартам. «Во многих БЦ, – говорит она, – управляющие компании не в состоянии грамотно взаимодействовать с арендаторами, предоставлять своевременную техническую помощь, профессиональную охрану, обеспечивать качественную уборку общих территорий…»

Кроме того, крайне важно, чтобы сам владелец БЦ уделял достаточно времени своему объекту. «Например, есть БЦ, в которых несколько собственников, – рассказывает г-жа Руденко. – В подобных случаях, для того чтобы предоставлять клиенту максимально качественные услуги, собственник здания должен плотно и на регулярной основе работать с УК. Однако зачастую коммуникации не налажены должным образом не только между арендатором и УК, но и между владельцем и оператором здания».

Если у клиента регулярно возникают проблемы, связанные с его пребыванием в БЦ, и они не решаются управляющей компанией оперативно, рано или поздно арендатор подбирает новое офисное помещение и покидает БЦ, который обслуживался непрофессионально.

«Во всем мире владельцы предпочитают отдавать управление зданиями профессиональным игрокам, – отмечает г-н Гриханов. – За счет конкуренции между управляющими компаниями владелец и арендатор получают немаленькие выгоды: экономию на содержании зданий, высокий сервис. Сейчас в России наблюдается тенденция отказа от собственных управляющих структур в области технической эксплуатации, а такой вид сервиса, как уборка, уже давно не осуществляется собственными силами. Уверен, что в скором времени владельцы перестанут заниматься коммерческим управлением и будут только следить за стоимостью своего актива».

Дополнительная инфраструктура

В список дополнительной инфраструктуры БЦ могут входить следующие виды услуг:

– услуги, требующие специальных инженерных решений на стадии проектирования или строительства (конгрессо-выставочный комплекс, конференц-комплекс, пресс-центр, фитнес-центр с саунами, химчистка-прачечная, комнаты отдыха, помещения для склада и архивов, комнаты для курения);

– услуги, которые несложно интегрировать в существующую инфраструктуру здания (небольшие магазины, библиотека, интернет-кафе, массажный кабинет, медицинский центр, аптеки, боулинг и т.д.).

Г-н Гриханов считает, что в центре города, где вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности, организовывать в БЦ дополнительные сервисы резона нет. «Обычно дополнительная инфраструктура востребована, если офисный объект находится не в центральной части города, особенно это касается зданий класса А. Что касается остальных БЦ, то не думаю, что любой дополнительный сервис создаст существенные преимущества для арендатора и тем более для арендодателя. Офисное здание, как и торговый центр, должно иметь свою концепцию и свое место на рынке. Поэтому любой дополнительный сервис должен быть востребован арендатором. Например, столовая в здании или центральная зона ресепции повысит лояльность арендатора, тогда как наличие фитнес-центра будет востребовано в зависимости от профиля арендаторов, месторасположения БЦ, концепции БЦ и уровня самого фитнес-центра как бизнеса», – отмечает он.

Г-жа Руденко согласна с коллегой: «Все зависит от инфраструктуры района, в котором располагается БЦ. Вообще, для арендатора важно, чтобы именно БЦ находился в районе с развитой инфраструктурой, а не наоборот. Дополнительная внутренняя инфраструктура – это вынужденное решение, то есть частичная компенсация неразвитости внешней инфраструктуры. В таких случаях дополнительный сервис привлекается на особых условиях, зачастую не выгодных владельцу БЦ. Например, конференц-комплекс сходен по инженерному решению с концертным залом, поэтому его проектировка и содержание – это существенные вложения, которые будут лишь косвенно (и будут ли?) приносить ожидаемый доход».

Если бизнесмен, предоставляющий какие-либо из перечисленных выше дополнительных услуг, готов арендовать помещение в БЦ на общих условиях, то клиенты БЦ потенциально увеличивают уровень собственного комфорта. Но, во-первых, фирмы, которые занимаются, например, продажей газет, журналов, цветов, не настолько доходны, чтобы снимать площадь в БЦ. «Обычно это компании с небольшими оборотными средствами, и они не могут себе позволить находиться в офисах класса А или В. Кроме того, такие услуги, как правило, должны предоставляться на первом этаже, а первые этажи – самые дорогие», – рассуждает г-жа Руденко. Во-вторых, если даже сервисер сумел разместиться в БЦ, остается вопрос: сможет ли он установить такие цены, чтобы его услуги были востребованными у арендаторов. Так, если услуги банковских отделений в БЦ стоят столько же, сколько и в любом отделении городской сети банка, то в случае с парикмахерской или аптекой сотрудники БЦ могут столкнуться с дорогой альтернативой.

Представитель фитнес-клуба BeTurbo АйгульТемиргалиева говорит, что концепция БЦ, в котором располагается их фитнес-клуб, изначально предусматривала широкую дополнительную инфраструктуру. «Мы арендуем помещение на рыночных условиях, однако администрация БЦ идет нам навстречу по условиям оплаты. Это выгодно как нам, так и бизнес-центру. Бизнес-центру – потому что привлечь операторов услуг, заложенных при проектировании здания, под определенные сроки и арендные условия девелоперу довольно трудно. Нам – потому что в непосредственной близости от нас, на территории БЦ, находятся и существующие, и потенциальные клиенты», – поясняет она. По ее мнению, дополнительная инфраструктура повышает привлекательность любого БЦ, главное, чтобы он был достаточно крупным для того, чтобы обеспечить загрузку этой инфраструктуры соответствующим потоком клиентов.

А вот некоторая часть дополнительной инфраструктуры, хотя и не будет создавать ощутимых конкурентных преимуществ, но определенно будет цениться арендаторами – это парковые зоны или уголки отдыха с газонами и зелеными насаждениями. Например, БЦ «Тажибаевой, 155» окружают три гектара елей, сосен, каштанов… «В любое время года все сотрудники офисного центра минут на 15-20 обязательно выходят в парк, чтобы погулять среди деревьев, подышать свежим воздухом, да и просто подвигаться, – говорит управляющий БЦ «Тажибаевой, 155» Любовь Макарова. – Наш БЦ находится на территории бывшего санатория, и мы стараемся поддерживать доставшуюся нам парковую инфраструктуру. Потенциальные клиенты искренне восхищаются возможностью лесных прогулок в любое время дня. Думаю, если бы нашим арендаторам предложили заменить нашу тишину и хвойный воздух на любую другую дополнительную инфраструктуру – они бы не согласились».

Подготовлено аналитической службой Business Resource