Предпосылок для начала реального подорожания жилой недвижимости пока нет

В I полугодии строительной отрасли так и не удалось преодолеть снижение основных показателей развития.
В январе-июне 2010 г. объем строительных работ составил 677 млрд. тенге в действующих ценах. Это на 4% меньше, чем в соответствующем периоде 2009 г.
Собственно строительство упало почти на 10%. Отрасль держится на заказах по капитальному ремонту (рост на 67%) и текущему ремонту (рост на 55%). Заказы в основном – государственные, связанные с реализацией проектов «Дорожной карты» (ремонт дорог и социальных объектов, реконструкция ЖКХ).

Объем выполненных строительных работ



Источник: Агентство РК по статистике

Снижение объема строительно-монтажных работ наблюдалось в 10 регионах республики, включая г. Алматы (-23,6%) и г. Астана (-0,9%). Исключение составили Актюбинская (+92,3%), Алматинская (+3%), Западно-Казахстанская (+17,9%), Карагандинская (+10,7%), Костанайская (+40,2%), Северо-Казахстанская (+2,1%) области. Наибольшее снижение зафиксировано в Акмолинской (-51,4%) и в Жамбылской (-49,1%) областях.
Объем выполненных строительно-монтажных работ снизился на фоне сокращения ввода жилых и нежилых объектов в I полугодии 2010 г. Так, с начала текущего года было введено на 3036 объектов (на 20%) меньше, чем в январе-июне 2009 г.
В том числе сократилось количество введенных в эксплуатацию:
• жилых зданий - на 20%,
• промышленных объектов – на 31%,
• торговых – на 28%,
• объектов транспорта, связи и коммуникаций – на 8,5%,
• офисов фирм и компаний – на 57,8%,
• объектов инфраструктуры – на 21%.

Это обусловлено снижением инвестиций в строительно-монтажные работы в 2009 г. на 13,2%.
В то же время, за январь-июнь 2010 г. наблюдается увеличение инвестиционных вложений в работы по строительству и монтажу зданий и сооружений на 6,2%.
Одним из факторов снижения строительно-монтажных работ по-прежнему является сокращение кредитования отрасли. Так, по состоянию на 1 июля 2010 г. банковские кредиты строительной отрасли составили на 232 млрд. тенге меньше, чем на начало июля 2009 г.
В I полугодии 2010 г. объем работ, выполненных в жилищном строительстве, вырос на 4,4% относительно соответствующего периода 2009 г. Но это практически никак не повлияло на показатели отрасли в целом, поскольку постройка жилья заняла в ней всего 4%.
При этом за январь-июнь 2010 г. было введено в эксплуатацию жилых зданий на 8,7% меньше, чем в 2009 г. Это стало следствием длительного снижения инвестиций в жилищное строительство, которое наблюдалось с марта 2008 г. по февраль 2010 г. Однако последние четыре месяца продемонстрировали положительную динамику этого показателя, что дает основание ожидать в будущем увеличения ввода нового жилья.

Ввод в эксплуатацию жилых зданий



Источник: Агентство РК по статистике

Количество введенных в эксплуатацию индивидуальных домов в январе-июне 2010 г. составило на 2178 единиц меньше, чем в аналогичном периоде 2009 г., а многоквартирных домов – на 138 единиц больше. Однако общая площадь новых домов составила соответственно на 10% и 9% меньше, чем в прошлом году.
Около 60% вложений в жилищное строительство в январе-июне 2010 г. осуществлено за счет собственных средств инвесторов (в январе-июне 2009г. - 53%). При этом доля бюджетных средств по-прежнему растет (с 12% до 28%), а заемных средств – снижается (с 28% до 17%). Наибольшее снижение инвестиций отмечено в Павлодарской (-46,3%) и в Южно-Казахстанской (-41,4%) областях.

Инвестиции в жилищное строительство



Источник: Агентство РК по статистике

Продолжалось небольшое снижение себестоимости строительства 1 кв. м .жилья. Она снизилась на 1,6% относительно января-июня 2009 г. и составила 71,5 тыс. тенге. Максимальное снижение затрат на строительство зафиксировано в Атырауской (-39,7%), области. При этом за анализируемый период затраты выросли в Северо-Казахстанской (+55%), Восточно-Казахстанской (+38%), Южно-Казахстанской (+22,4%), Костанайской (+17,8%), Алматинской (+17,6%), Западно-Казахстанской (+10,8%), Карагандинской (+4,7%) и Кызылординской областях (+2,7%) областях.
По последним данным Национального Банка РК, за май 2010 г. объем кредитов, предоставленных банками на новое строительство и реконструкцию, составил 11,7 млрд. тенге, в то время, как в мае 2009 г. – 27,2 млрд. тенге. При этом средневзвешенная ставка вознаграждения по этим кредитам выросла с 12,5 % в 2009 г. до 14,7% - в 2010 г.
Банковские кредиты, выданные частным лицам на строительство и приобретение жилья снизились с 7,5 млрд. тенге в мае 2009 г. до 6,2 млрд. тенге – в мае 2010 г. В том числе ипотечные кредиты сократились совсем незначительно – с 5,7 млрд. тенге до 5,4 млрд. тенге соответственно. Ставка вознаграждения по ним за этот период снизилась с 11,1% до 10,9%.
По состоянию на конец мая 2010 г. объем просроченной задолженности по кредитам, выданным на новое строительство и реконструкцию, вырос с 82,8 млрд. тенге до 149,6 млрд. тенге, а на строительство и приобретение жилья гражданами – с 29,8 млрд. тенге до 61,2 млрд. тенге.
Согласно статданным, в июне средние по республике цены в новостройках практически не изменились. Их прирост составил лишь 0,3% или 400 тенге за кв.м. к предыдущему месяцу. К декабрю 2009 г. цены продаж выросли на 0,6% или на 1,5 тыс. тенге за кв.м, а к июню 2009 г. - снизились на 2,4% или на 2,8 тыс. тенге за кв.м. При этом в г.Астана цены сохраняются на уровне 2009 г. (170,1 тыс. тенге за кв.м), а в г.Алматы они снижаются и относительно июня прошлого года 1 кв.м здесь подешевел на 10% (на 26,1 тыс. тенге).
Средние по Казахстану цены на вторичном рынке выросли на 0,4% - до 101,6 тыс. тенге за кв.м. Относительно начала года цена незначительно выросла, а по сравнению с июнем прошлого года – снизилась на 2,7% или на 2,8 тыс. тенге.
Для рынка аренды жилья лето является сезоном высокого предложения и низкого спроса. В результате стоимость аренды кв.м. в июне сохранилась на уровне предыдущего месяца – 817 тенге. По сравнению с декабрем 2009 г. она выросла на 0,5%, а к июню 2009 г. – снизилась на 0,2%. За год аренда 1 кв.м в г. Алматы подешевела на 4,5% (до 1813 тенге за кв.м), а в г. Астана - не изменилась (1740 тенге за кв.м).
Таким образом, рынок жилья в стране продолжает находиться в состоянии стагнации. Вероятно, июль тоже не принесет существенных изменений. Потому что текущая динамика цен на рынке аренды жилья, (который закономерно является более динамичным и все факторы отыгрывает с опережением по отношению к ценам купли-продажи), свидетельствует о том, что предпосылок для начала реального подорожания жилой недвижимости пока нет.
В последнее время снижение стоимости кв.м жилья происходит на фоне роста денежных доходов населения. Это связано, с тем, что из-за резкого роста цен на жилую недвижимость в 2007 г. оно стало совсем недоступным. Так, показатель доступности нового жилья в 2007 г. составил 6 лет, а вторичного - 5 лет (столько лет должна копить семья из двух взрослых и одного ребенка, чтобы заработать на квартиру площадью в 54 кв.м, при условии, что всю заработную плату они будут откладывать на эту покупку), что характеризуется как значительно недоступное. В 2009 г. с ростом доходов населения и снижением цен на жилую недвижимость, показатель доступности нового жилья сместился соответственно до отметки 4,5 (серьезно недоступное) и 3,3 лет (умеренно недоступное). Аналогичная динамика отмечается и по городам Алматы и Астана, но если в Астане в 2009 г. и первичное и вторичное жилье являлось умеренно недоступным (3,9 и 3,6 лет), то в Алматы оно характеризуется как серьезно недоступное и значительно недоступное жилье (6 и 4,9 лет).

Доступность жилья



Источник: собственные расчеты

Таким образом, доступность жилья в среднем по Казахстану постепенно увеличивается. В то же время снижается показатель ввода жилья на 1 млн. тенге доходов населения, то есть увеличивается неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилье, что в ближайшей перспективе может обернуться новым ростом цен на жилье, а это, в свою очередь, вновь приведет к снижению его доступности.

Аналитическая служба медиа-холдинга Business Resource