ТРИ МИФА
До финансового кризиса в медийном пространстве превалировало три позитивных, для определенных участников рынка, мифа.
Миф 1. Затяжной рост цен на недвижимость.
Его генерировали риелторы. За обоснование роста цен брались косвенные данные - потребность ввода нового жилья, большая потребность в жилье в частном секторе и динамичный рост экономики. Такой фактор, как покупательская способность основной массы населения, в расчет не принимался. Тогда как по официальным данным госагентства по статистике – между ценами на недвижимость и зарплатами – существовала и существует огромная пропасть. То есть не было реального анализа рынка недвижимости, и в итоге, репутация риелторов, как профессиональных оценщиков рынка, была подорвана и миф бурного роста цен провалился.
Прогноз приведенный ниже был сделан одной известной риэлтерской компанией в 2006 году. Этим прогнозом компания торговала весь 2007 год.
Как вы видите из графика, по мнению профучастника, к сегодняшнему дню цена должна была достигать 4-5 тысяч долларов за квадратный метр, как на первичном, так и на вторичном рынке. В реальности же цены в 2-2,5 раза ниже. Понятно, что после таких прогнозов у потребителей не осталось доверия к компаниям, которые активно генерировали информацию о стабильном росте цен на жилье.
Миф 2. Могучая банковская система и перспективы ипотеки.
Здесь главными генераторами выступали сами банки. Была очень удобная схема встраивать кривую стоимости ипотечного кредита в прогнозную кривую по ценам на ближайшие годы. Наглядная возможность получения мегаприбылей заманивало на рынок новых игроков. Но, что мы видим сейчас. Темпы ипотечного кредитования падают.
Ежемесячные объемы ипотечного кредитования резко сократились. Банки уже не могут в том же объеме кредитовать строительство. О чем свидетельствует эта таблица.
При этом наблюдается рост просроченных задолженностей.
И удорожание кредитов для застройщиков.
Все это, вкупе с ужесточением банками требований к ипотечным заемщикам, до основания разрушило миф о перспективах ипотеки.
Миф 3. Стабильность отрасли. Жилищная программа позитивно влияет на развитие рынка.
Генератор этого позитивного мифа – госведомства, отвечающие за жилищную программу.
Но многочисленные данные о нарушених, и фактах коррупции в ходе реализации программы, дефолты строительных компаний свели на нет позитив мифа. Более того, на смену позитивному мифотворчеству в медиапространстве, пришло негативное.
ЭКСПЕРТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Сейчас потребитель стал намного разборчивее, ему необходимо больше информации о рынке и понимание этого рынка, а профучастники до сих пор действуют по старой схеме – пиар и малообоснованные прогнозы, которые размещаются в различных СМИ. Рынок недвижимости находится в информационном вакууме.
В качестве подтверждения этих слов мы приведем следующие данные. Мониторинг сообщений на рынке недвижимости за летний период. За основу был взят информационный портал Он-лайн Недвижимость, который аккумулирует наибольшее количество новостей о рынке недвижимости.
С 1 июня по 25 августа было опубликовано около 850 сообщений, из них 265 непосредственно относятся к рынку недвижимости Казахстана.
Из второго показателя мы и строили наш анализ. По популярности сообщений доминируют вопрос с дольщиками – 97 сообщений. Новостей связанных с коррупцией на рынке недвижимости - 41. По количеству сообщений третье место занимает жилищная программа. Прогнозов по рынку недвижимости всего – 18. (Весной говорили в основном о ценах. Сейчас люди от этого устали, рынок аморфный, все просто ждут, когда что-нибудь станет ясно).
Тревожный знак - сейчас людей больше интересует тема обездоленных и обманутых на рынке, нежели поведение цен на рынке. Почти треть сообщений посвящена проблемам долевого строительства и потерпевшим дольщикам. А пятая часть сообщений – это рассказы о публичных наказаниях чиновников уличенных в коррупции при реализации жилищной программы. Во-первых, не думаю, что такое обилие информации о нарушениях со стороны чиновников носит позитивный характер для рынка. Во-вторых, она опять-таки не дает никакого реального, системного представления о том, что на этом рынке происходит
Сама жилищная программа на медийном ресурсе занимает третье место по популярности, но в сообщениях на эту тему больше превалирует сомнения о перспективах ее реализации. Эта статистика красноречиво демонстрирует, что потребитель не доверят рынку.
На сегодняшний момент какие-то позитивные сообщения о рынке тонут в массированном негативе. На наш взгляд отдельные комментарии авторитетных участников рынка или даже групп этого рынка вряд ли смогут изменить тенденцию в информационном поле.
Потребитель сильно дезориентирован. Потребность в объективной информации о рынке не удовлетворена. Реальная рыночная стоимость жилья (баланс спроса и предложения), поведение цен на квартиры на столичных рынках в будущем – эти вопросы остаются без ответов. Может быть риэлторы и крупные строительные компании и проводят системные исследования на этот счет. Но результаты этих исследований потребителям не известны. Обнородуются совершенно разные оценки и прогнозы.
Этот график показывает, насколько разнятся данные о ценах на недвижимость между агентством по статистике и профучастниками рынка. По данным статагентства цена одного метра вторичного жилья в Алматы составила в среднем 3 тыс. долларов, та же газета «Крыша» утверждает, что средняя стоимость 1 кв. метра колеблется на уровне 2 тыс. долларов. Возникает вопрос – кому верить.
Далее, в последнее время сайты риелторских компаний, занимающихся, в том числе и анализом рынка, больше напоминают недостроенные районы. На них очень мало конструктивной информации и анализа. Все больше реклама.
Вот результаты анализа 10 сайтов крупных риэлторских компаний.
Не лучше обстоят дела с сайтами и у строительных компаний. В них кроме рекламной информации фактически ничего нет.
KASE
Биржа является пожалуй единственным источником более или менее достоверной и структурированной информации о важнейших игроках рынков и о самих рынках в Казахстане. Но что мы видим.
В листинге Казахстанской фондовой биржи находится порядка 140 эмитентов. Более трети из них – финансовые компании и банки.
Второе место (15 ед.) - предприятия агропромышленного комплекса. Третью позицию (14 ед.) занимают различные предприятия обрабатывающей промышленности (производство бумаги, картона, строительных материалов, сборка автомобилей и т .д.).
А такие ключевые сектора экономики как жилищное и коммерческое строительство, нефтегазовый сектор, металлургия, электроэнергетика, телекоммуникации представлены на бирже всего 5-6 компаниями.
В категорию «прочие» вошли различные сервисные, посреднические и торговые предприятия – их всего 29.
Что касается строительных компаний, то их на бирже всего 5 (речь идет о компаниях, специализирующихся на жилищном и коммерческом строительстве).
Это:
1. Астана Недвижимость
2. Экотон +
3. Акмола Курылыс Материалдары
4. Билд Инвестментс Групп
5. MAG
Здесь нет таких известных застройщиков как Базис-А, Куат, Ак Ауыл, корпорация ВЕК, ЭлитСтрой, TS Engineering, Silk Way Construction и др. На собственных сайтах этих компаний, как мы видели, также нет ни финансовой отчетности, ни четкого анализа рынка, ни прогнозов цен.
Но посмотрим отчетность тех компаний, которые входят в листинг. Самая детальная информация обычно предоставляется в Инвестиционных меморандумах и проспектах эмиссий, которые публикуются только тогда, когда компания проводит публичное размещение новой эмиссии своих акций или облигаций. Все компании, которые приведены в списке, размещались в последний раз в 2006 – начале 2007 года. Поэтому в их материалах не были учтены последние кардинальные изменения рынка. А в годовых и, тем более, квартальных отчетах такая информация не предусматривается.
Таким образом, несмотря на то, что мы уже год живем в условиях кризиса, у нас нет почти никакой четкой структурированной информации о состоянии компаний-застройщиков в этот период, и соответственно, о реальном положении на рынке.
ВНЕШНИЕ ИНВЕСТИЦИИ
Информационная дезинтеграция на рынке недвижимости в конечном итоге добавляют негатива в реакции внешних инвесторов.
В июле международная организация Jones Lang LaSalle опубликовала исследование по уровню прозрачности рынков недвижимости 82 стран. Для оценки прозрачности учитывались результаты сделок с недвижимостью, рыночные основы, транспортная инфраструктура и нормативно-правовые условия ведения бизнеса. Так же в методику текущего рейтинга включили новые показатели: условия предоставления кредитного финансирования, услуги для арендаторов, услуги по управлению проектами и расценки на них.
Из 82 двух стран, Казахстан занял 75 место. Из всех стран СНГ ниже нас по прозрачности рынка находится только Беларусь.
При многомиллиардном объеме рынка строительства, иностранные инвестиции в нем пока занимают не более 5 процентов.
Как мы видим, в перспективы строительного рынка Казахстана не верят и иностранные инвесторы.
Банки, строительство и рынок недвижимости – именно эти три сферы определяют тренд реального (несырьевого) сектора экономики на предстоящий осенне-весенний сезон. Все участники рынка надеются на то, что кризис на рынке недвижимости будет преодолен и экономика вновь обретет точку роста, пусть и не в тех темпах как было 1,5-2 года назад. Но как видно, пока у участников рынка нет достаточных инструментов для того, чтобы переломить пессимистичный фон в информационном пространстве. Фактически, профессиональные игроки рынка в медийном пространстве проигрывают противостояние тревожным слухам и домыслам, и в данный момент они не способны изменить ситуацию. Отсутствие консолидированной информации о рынке, отсутствие институтов, генерирующих эту информацию для массового потребителя, приводит к тому, что потребитель дизориентирован. И исходя из этого сложно спрогнозировать массовый приход потенциальных инвесторов на рынок в ближайшее время.
