Инвесторов отпугивает непрозрачность

Непрозрачность казахстанского рынка недвижимости – один из главных факторов, отпугивающих инвесторов.
Казахстан впервые попал в Индекс прозрачности рынков недвижимости (The Real Estate Transparency Index 2008), выпускаемый финансовой организацией Jones Lang LaSalle (JLL) каждые два года, начиная с 1999?го. Оценка аналитиков неутешительна: наша страна заняла 75?е место из 82 и попала в число рынков с низким уровнем прозрачности.

Это свидетельствует о достаточно высоком уровне рисков и сложных условиях работы. Нашими соседями по месту в рейтинге оказались Пакистан, Венесуэла, которые опередили нас; сразу за РК следует Доминиканская Республика. Впрочем, низкое место в рейтинге – не приговор. За последние годы ряду стран удалось кардинально улучшить ситуацию на рынке недвижимости. Казахстан тоже может добиться большей прозрачности – если сделает ряд конкретных шагов по примеру других государств, сумевших заметно подняться в рейтинге Jones Lang LaSalle.

Чемпионы прозрачности

«Индекс прозрачности рынков недвижимости является стратегическим инструментом, помогающим понимать процессы, связанные с рынком недвижимости, и возможные риски на данном рынке в исследуемых странах мира», – утверждают авторы отчета. При этом оценке подвергаются не только государства, но и административные единицы – города, районы, регионы.

Для оценки прозрачности учитывались результаты сделок с недвижимостью, рыночные основы, транспортная инфраструктура и нормативно-правовые условия ведения бизнеса. Также в методику текущего рейтинга включили новые показатели: условия предоставления кредитного финансирования, услуги для арендаторов, услуги по управлению проектами и расценки на них. По мнению авторов, эти данные могут быть полезны для корпораций, желающих знать размер общих расходов на аренду и осуществление транзакций с недвижимостью, что также повышает прозрачность и предсказуемость инвестиций. Индекс рассчитывается по 5?балльной шкале, где 1 – наиболее прозрачный; 2 – прозрачный; 3 – полупрозрачный; 4 – низкая прозрачность; 5 – непрозрачный.

Основной вывод 2008 года – повышение уровня прозрачности развивающихся рынков недвижимости.

Самым прозрачным в мире рынком коммерческой недвижимости стала Канада, находившаяся в прошлом году лишь на четвертой строчке. Пробиться в лидеры рейтинга стране позволили перемены, улучшившие условия сделок с недвижимостью, а также сделавшие более понятными платежи за обслуживание и упростившие финансирование. Далее следует тройка финалистов прошлого рейтинга: Австралия, США и Новая Зеландия. При проведении исследования эксперты разделили вошедшие в рейтинг рынки на пять групп прозрачности: от самых прозрачных до непрозрачных. На самом высоком уровне кроме лидеров расположились рынки Великобритании, Голландии, Франции, Швеции и Бельгии.

Однако даже высокая прозрачность не предохраняет от рыночных колебаний. Глобализация заставляет капитал инвесторов мигрировать из региона в регион для поиска перспективных объектов, а для этого им необходима информация о новых рынках. В этом году самыми обсуждаемыми, за исключением США и Испании, стали рынки далеко не самые прозрачные: Болгария, ОАЭ, Китай, ставшие лидерами по росту стоимости недвижимости в прошедшем году.
Кто хочет – тот добьется

Во многих странах прозрачность повышается благодаря работе правительств, стремящихся устранить инвестиционные преграды. Со времени публикации предыдущего исследования в 2006 году наибольший прорыв сделали Дубай, Румыния, Украина и Россия. Лидером роста стал Дубай – его показатель изменился на 1,04 балла. Добиться этого помогли реформы, инициированные правительством эмирата. Прежде всего это оптимизация законодательной базы, регулирующей вопросы передачи собственности, и выделение территорий для реализации проектов иностранных инвесторов, причем нерезиденты получили возможность остаться собственниками построенных объектов. Главное же – успешная работа по усовершенствованию генплана развития Абу-Даби, столицы эмирата. По мнению авторов отчета, работа по повышению прозрачности рынка этой страны стала одним из главных факторов роста привлекательности Дубая для иностранных инвесторов, работающих в сфере недвижимости. С этой целью регистрация всех сделок по недвижимости была передана в один орган – земельный департамент. Также были приняты меры по обеспечению безопасности сделок для потенциальных покупателей – для этого в законодательство страны были включены соответствующие новации, базирующиеся на опыте Австралии.

Неплохих успехов добилась Россия. Она заняла в рейтинге сразу три позиции. Города первой, второй и третьей категории расположились на 29?й, 34?й и 43?й строчках соответственно. Первая категория – это Москва, вторая – Санкт-Петербург, третья – остальные города-миллионники. Ранее в рейтинге присутствовала только Москва – однако улучшение условий ведения бизнеса на рынке недвижимости и общий рост инвестиционной привлекательности заставили авторов отчета выделить на российском рынке сразу три категории (так же, как на китайском и индийском).
Ничего не видно, никого не слышно

Авторы отчета отнесли Казахстан в группу стран со средним баллом 3,1 наряду с государствами Центральной и Восточной Европы: Беларусь, Болгария, Хорватия, Чехия, Эстония, Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Румыния, Россия, Словакия, Турция, Украина. Все они имеют рейтинг от «полупрозрачного» до «низкой прозрачности». Низкую оценку прозрачности отечественного рынка недвижимости можно объяснить рядом факторов, в том числе проблемами в сегменте долевого строительства, сносом домов под частные нужды, невозвратом ипотечных кредитов, незаконным строительством. К тому же наблюдаемая в течение последнего года финансово-экономическая турбулентность негативно отразилась в целом на казахстанском рынке недвижимости.

«Во многом справедливые оценки JLL продиктованы тем обстоятельством, что уровень прозрачности рынка недвижимости по определению не может находиться в значительном отрыве от уровня коррумпированности госструктур. Он предопределяет решающую роль административного ресурса при реализации девелоперских проектов. По той же причине структура собственности участников рынка столь непрозрачна, и даже компании, претендующие на публичность и биржевой листинг, не отличаются высокими стандартами раскрытия корпоративной информации», – констатирует директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. Эксперт обращает внимание на то, что, в отличие от большинства развитых стран, в Казахстане как девелоперские и риелторские ассоциации, так и госрегуляторы не играют пока той роли, какую выполняют их зарубежные коллеги. Кроме того, существуют проблемы со статистикой, системами мониторинга, в том числе на государственном уровне. «Мы пока имеем практически полное отсутствие информации о количестве и структуре сделок с недвижимостью, отсутствие единого республиканского кадастра объектов недвижимости и малоэффективный налоговый режим», – подчеркивает г-н Алферов.

С нашей точки зрения, дополнительным фактором, снижающим уровень прозрачности на рынке недвижимости Казахстана, является стагнация в отрасли. Сталкивающиеся с проблемами компании не стремятся к раскрытию объективной информации о своих проектах, издержках и прибылях. Соответственно, невозможно спрогнозировать дальнейшую динамику рынка. Если за два года ситуация не изменится, то и в следующем рейтинге рассчитывать на высокое место не приходится.

С другой стороны, само попадание в рейтинг, даже в группу «непрозрачных рынков» – это, скорее, позитивная новость, так как включение этих стран в мониторинг позволит отслеживать динамику прозрачности местного рынка недвижимости и означает признание интереса международных игроков к Казахстану. Для РК же – прежде всего для госорганов – это открывает возможности сравнения политики казахстанских властей по регулированию рынка с аналогичными процессами в других странах и корректировке выбранного курса.

Егор Богданов, автор «Эксперт Урал»
Адиль Нурмаков, Исполнительный директор ОФ Центр изучения конкурентоспособности

www.expert.ru