Ипотечное охлаждение затягивается

Реанимировать ипотечный бизнес в Казахстане пока не удается. Как неоднократно писал «Капитал.kz», банки второго уровня выдают ипотечные кредиты, правда не так охотно и безрассудно, как раньше, но все же выдают.

Если лето воспринимается казахстанцами как мертвый сезон, это касается цен и спроса на недвижимость, то осенью регулярно предполагается всплеск. Осень всегда богата на всевозможные всплески и бумы. Однако пока рынок недвижимости находится в ожидании, цены сохраняются на прежнем уровне, и все считают это время затишьем перед бурей… ипотечной бурей. Тем не менее, как рассказали нам аналитики, ожидать резкой выдачи комбанками ипотеки не стоит.

В частности, как пояснил нам экономист Канат Берентаев, сейчас принята новая жилищная программа, или очередной этап действующей программы. Можно предположить, что в ее рамках действительно возможно некоторое оживление ипотечного кредитования, но такого всплеска, какой был в 2004-2006 годах, не предвидится по ряду причин.

Во-первых, уверен эксперт, население «вкусило» все прелести ипотечного кредитования, а «корректировка» цен на рынке недвижимости лишила иллюзий, что инвестиции в недвижимость являются выгодными при любых изменениях экономической ситуации, а в условиях Казахстана – более привлекательными, чем финансовые спекуляции.

Во-вторых, население, которое могло бы воспользоваться ипотечными кредитами, представляет незначительную часть по сравнению с численностью людей, которые нуждаются в жилье или в улучшении своих жилищных условий. Как известно, до сих пор в ряде областей значительная часть жилья, построенного в рамках жилищной программы, не выкуплена. Это говорит о том, что наиболее нуждающиеся в жилье – работники бюджетной сферы, молодые семьи и остальные категории людей, не отвечают требованиям, которые предъявляют банки второго уровня к потенциальным участникам ипотечного кредитования.

«Более или менее состоятельные люди уже приобрели собственное жилье, и участие в ипотечной программе было для них дополнительным инструментом инвестирования в условиях отсутствия полноценного рынка ценных бумаг, альтернативой хранению своих средств на депозитах в банках», - добавил г-н Берентаев. Кстати, эту категорию людей правительство активно защитило путем массированной поддержки банков второго уровня и строительного сектора.

Правда, эта защита проводится под лозунгом спасения рядовых участников долевого строительства. Но, как полагает экономист, истинных дольщиков, которые нуждались в защите, значительно меньше (по объему вложенных средств), чем спекулянтов недвижимостью. Последние входят в число приближенных к деловой и политической элите страны, и основу этой активной поддержки составляет классовая солидарность народившейся буржуазии.

В-третьих, новая программа жилищного строительства должна выдвинуть в качестве главной цели обеспечение доступного жилья, а не собственного жилья. В этой связи основной или преобладающей частью программы может стать строительство арендного жилья – государственного, корпоративного и частного. Инвесторы в строительство частного арендного жилья – «доходных домов» - могут рассматриваться как предприниматели, то есть они могут пользоваться кредитами банков и институтов развития в рамках поддержки малого и среднего бизнеса. Следует признать управление «доходными домами» одной из форм частного предпринимательства наряду с другими формами сервисного бизнеса.

В-четвертых, сегмент ипотечного жилищного строительства с учетом уровня реальных сбережений большей части населения и их трансформации в инвестиции является узким. Вот почему в ближайшие 2-3 года всплеска ипотечного кредитования не предвидится. Это будет возможно через несколько лет, когда, при прочих равных условиях, сыграет свою роль феномен «забывчивости» причин и последствий первого ипотечного кризиса.

Анель Манабаева, аналитик Института экономических стратегий, Центральная Азия, в свою очередь отметила, что наблюдавшийся бум кредитования на казахстанском рынке в последние годы тоже обеспечивался за счет внешнего фондирования банками республики. Благодаря благоприятной конъюнктуре на внешних рынках заемного капитала и хорошей репутации банковской системы Казахстана у отечественных банков была возможность привлекать длинные и дешевые деньги. Сегодня все в корне изменилось – внешние рынки капиталов ввиду возросших рисков из-за кризиса ликвидности резко подорожали, и репутация казахстанских банков заметно пострадала ввиду выявившейся сильной зависимости от внешнего фондирования. Сегодня все иначе в мире финансов и за границей, и дома. И главное отличие заключается в том, что на смену кредитной эйфории пришло кредитное охлаждение. Поэтому вероятность того, что банки активно начнут выдавать ипотеку в краткосрочном периоде, очень низкая.

Между тем, напомнила аналитик, кризис ликвидности был вызван именно проблемами субстандартной (более рисковой) ипотеки в США. Благодаря новым финансовым инструментам, таким как CDO и RMBS, основанным на структурировании по уровню риска и секьюритизации долговых обязательств, стало возможным переводить риски с кредитора на покупателей таких ценных бумаг. Ложное ощущение снижения рисков привело к снижению банками стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам (кредиты стали выдавать менее надежным заемщикам) и, как следствие, к росту кредитования.

Рост спроса на недвижимость, подпитываемый ипотечным кредитованием, подстегивал цены на дома вверх. Постоянно увеличивающиеся цены обеспечивали надежность ипотечных ценных бумаг, что, в свою очередь, подстегивало на них спрос со стороны покупателей и подталкивало банки на еще большее увлечение CDO и RMBS. Последовавшие неизбежные дефолты по субстандартным ипотечным кредитам подорвали всю сложившуюся финансовую систему. В связи с чем в мире финансов наступило своеобразное «разочарование» в CDO и RMBS и обеспечивающей их ипотеке.



Доказательство: данные АФН

Стоит отметить, что в настоящее время большинство банков испытывают трудности с невозвратами кредитов. По состоянию на 1 августа 2008 года, по данным АФН, ссудный портфель банков второго уровня составил 8 955,3 млрд. тенге. При этом по сравнению с началом текущего года качество ссудного портфеля ухудшилось. Так, доля безнадежных займов в ссудном портфеле увеличилась с 1,5% до 2,8%. Данное ухудшение качества ссудного портфеля было ожидаемо и соответствует ситуации, наблюдаемой на финансовом рынке.

Между тем, по состоянию на 1 августа 2008 года сформированные провизии по ссудному портфелю банков второго уровня составляют 717,8 млрд. тенге, что в 1,4 раза превышает сумму займов 5-й категории сомнительных и безнадежных.

Вместе с тем, агентством осуществляется мониторинг займов с просроченной задолженностью, в том числе свыше 90 дней. Займы казахстанских банков с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 августа текущего года составили 200,9 млрд. тенге или 2,2% от ссудного портфеля. Таким образом, предлагаемый международной практикой показатель NPL в 2,5 раза ниже суммы займов 5-й категории сомнительных и безнадежных и, по мнению АФН, не очень объективно отражает качество ссудного портфеля.

Что же касается ипотечных организаций, которых сейчас в республике насчитывается 12, то по состоянию на 1 августа 2008 года сумма совокупных активов ипотечных организаций составила 209,4 млрд. тенге, уменьшение с начала года - на 6,7 млрд. тенге или на 3,1%. Совокупные обязательства уменьшились по сравнению с данными на 1 января 2008 года на 10,9 млрд. тенге или на 6,4% и составили 160,6 млрд. тенге.

На отчетную дату совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 172,6 млрд. тенге, снижение по сравнению с 1 января 2008 года - на 4,3%. В структуре кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 августа 2008 года доля стандартных кредитов составила 93,0%, сомнительных – 6,4%, безнадежных – 0,6%. По состоянию на 1 января 2008 года доля стандартных кредитов составляла 95,5%, сомнительных – 3,9%, безнадежных – 0,6%.

Таким образом, оценивая ситуацию на финансовом и ипотечном рынках, стоит констатировать, что ожидать бума ипотечного кредитования пока не стоит, до «лучших» времен. К тому же, ужесточение требований к потенциальным клиентам со стороны банков и поднятие ставок вряд ли вызовут бурное развитие ипотечного рынка. Да и надзорные органы будут активно контролировать банковскую деятельность. А ограничительные меры для банков во внешних заимствованиях должны снизить поток иностранных средств, даже в случае улучшения мировой конъюнктуры.

«Капитал.kz» №31 (168), 28.08.2008 г.
www.gazetakapital.kz