Каждый из нас мечтает о своей недвижимости, и для ее приобретения существуют различные возможности. Вы можете получить жилье от государства, приватизировать его или начать строительство частного дома, предварительно получив землю от государства под индивидуальное жилищное строительство, купить его по линии АО «Жилстройсбербанк Казахстана», под ипотеку или принять участие в долевом строительстве жилья за счет имеющихся средств, сообщает nur.kz.

Долевое строительство в Казахстане - довольно распространенная практика, что неудивительно с учетом растущего рынка недвижимости и, как причины потребности в ней граждан. Долевое строительство жилья обладает рядом преимуществ, главным из которых является более низкая цена по сравнению со вторичным жильем. В то же время и существуют определенные риски, к примеру, долгое ожидание непосредственно постройки или обман со стороны компании-застройщика при оформлении, сдаче объекта в эксплуатацию или несоответствие ожиданиям. В данной статье вы узнаете, какие меры предосторожности стоит предпринять, чтобы уберечься от мошенничества, обмана и непредвиденных ситуаций при приобретении недвижимости с договором долевого участия.

Определить для себя характеристики жилья и пожелания к инфраструктуре

Для начала необходимо решить, на какие параметры жилья вы рассчитываете, исходя из количества живущих с вами людей, наличия средств и возможности внесения оплаты за жилье в дальнейшем. Необходимо определить сумму, которую вы готовы затратить, район и класс жилья, материал стен (монолитный/кирпичный), развитие инфраструктуры и расположение, наличие детских садов (вы можете онлайн поставить ребенка на очередь или посмотреть номер очереди), школ в округе и других необходимых вам аспектов. При выборе района лучше ознакомиться с генеральным планом развития города и оценить потенциал выбранного участка в соответствии с планом, опираясь не только на заверения строительных компаний.

Здесь же стоит понять, на какой стадии должен находиться строящийся объект, как долго вы готовы ждать свое жилье. Кому-то может быть удобным только планируемый проект жилого дома, а кому-то необходимо, чтобы были возведены стены и развита инфраструктура. При этом стоит учесть: чем ближе проект к завершению, тем, соответственно, выше стоимость жилья.

Выбрать подходящую строительную компанию

Строительный рынок в Казахстане, и непосредственно в Астане и Алматы, не перестает развиваться, предоставляя все новые возможности и условия для приобретения жилья. При покупке жилья с долевым участием необходимо, в первую очередь, обратить внимание на имидж строительной компании, уже построенные объекты и их качество, условия приобретения жилья и соблюдение норм и сроков строительства. Следует учесть, что во время кризиса, очень многие хорошие строительные компании также потерпели убытки и возможно, имели проблемы с завершением строительства.

Если предлагаемое строительной компанией жилье вас устраивает по критериям, которые вы определили для себя в первом пункте, необходимо убедиться в добросовестности компании. О качестве строительства лучше всего скажут отзывы людей, живущих в уже сданных в эксплуатацию домах. Подобная информация будет намного красноречивей технической спецификации материалов и конструкций.

Показателем надежности строительной компании также может выступать банк-агент, принимающий депозитные платежи дольщиков. Надежный банк, с хорошим имиджем и репутацией не станет сотрудничать с нестабильной или подозрительной строительной компанией.

Проверить необходимые документов строительной компании и будущего дома

Проверка документов, возможно, не самый приятный шаг, но один из самых ответственных. От того, в каком состоянии находится документация компании, выступающей застройщиком, и документация строящегося жилья зависит слишком многое, поэтому ниже вы узнаете, какие документы обязана предоставить компания-застройщик потенциальному дольщику.

Документы и информация, которые необходимо запросить при участии в долевом строительстве жилья

Для строительных компаний существуют особые условия получения лицензии на строительство жилья с привлечением денег дольщиков. Вы можете также запросить данные, подтверждающие эти условия. Так как строительная компания заинтересована в продаже жилых площадей, а данная информация не является секретной, проблем в предоставлении данной информации возникнуть не должно.

Согласно статье 6-1 Закона о «О долевом участии в жилищном строительстве», лицензия застройщикам на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков выдается в 2 этапа. Будет полезно знать условия получения данной лицензии для того, чтобы быть уверенным в прозрачности выбранной строительной компании и запросить документы, подтверждающие законность ее получения (вы можете проверить достоверность лицензии онлайн). Если данные документы не в порядке, стоит задуматься о сотрудничестве с данной строительной фирмой.

На первом этапе лицензия на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков выдается на срок до 6 месяцев с подтверждением проектной компанией следующих квалификационных требований:

• наличие земельного участка, принадлежащего проектной компании на праве собственности или на праве землепользования;

• наличие проектной/проектно-сметной документации на стадии нулевого цикла строительства с положительным заключением экспертизы;

• наличие разрешения на проведение строительно-монтажных работ на нулевой цикл;

• наличие договора с банком-агентом;

• наличие собственного капитала для строительства жилого здания в размере не менее 15% от стоимости строительства жилого здания или в размере не менее эквивалентной стоимости строительства нулевого цикла.

На втором этапе лицензия на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков выдается на срок до подписания акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого здания, при подтверждении следующих квалификационных требований:

• наличие проектной/проектно-сметной документации объекта строительства с положительным заключением экспертизы;

• завершение нулевого цикла застройки жилого здания;

• наличие депозитов дольщиков в размере не менее 15 % от стоимости строительства жилого здания в банке-агенте, внесенных в соответствии с договорами о долевом участии в жилищном строительстве;

• наличие собственного капитала для завершения строительства в полном объеме либо наличие собственного капитала в размере не менее 25 % от стоимости строительства жилого здания и соглашения с инвестором о предоставлении инвестиций, достаточных для завершения строительства;

• наличие договора с организацией, оказывающей инжиниринговые услуги в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

На разных этапах строительства для получения лицензии требуются разные условия, поэтому в зависимости от степени готовности жилья нужно будет запросить разные документы.

Заключить договор

Заключение договора является одним из важнейших этапов приобретения жилья с долевым участием, поэтому именно на данном этапе стоит быть предельно внимательным. Комитетом по делам строительства и ЖКХ утверждается типовой договор, на основании которого составляются договора компаний. При этом, согласно статье 9 Закона о «О долевом участии в жилищном строительстве», существуют обязательные условия заключения договора, причем согласно той же статье, договор вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по делам строительства и ЖКХ.

Обязательные условия договора о долевом участии в жилищном строительстве:

• Определение для дольщика в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией его доли в жилом доме/жилом здании, подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

• Срок передачи проектной компанией доли в жилом доме/жилом здании дольщику.

• Цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений.

• Гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве.

• Обязательное приложение к договору части архитектурной проектной/проектно-сметной документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику.

• Указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме.

• Указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.

• Порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;

• Указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее 15% от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Если хотя бы одно из условий в договоре отсутствует, то стоит насторожиться, потому что в соответствии с Правилами осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве такой договор не может быть поставлен на учет в государственном органе, и, соответственно, не может быть законным.

Договор снимается с учета после подписания акта о передаче дольщику его доли в построенном жилом здании.

Обязательно проверьте содержание договора по пунктам на соответствие обязательным условиям, и требованиям, оговоренным со строительной компанией, если таковые были. Данная мера убережет вас от непредвиденных ситуаций в будущем.

Исполнение обязательств дольщика, банка-агента и застройщика по договору о долевом участии в жилищном строительстве

В соответствии с Законом о «О долевом участии в жилищном строительстве» у каждого участника есть свой круг обязанностей по договору.

Дольщик выполняет свои обязательства, когда:

• оплачивает платежами цену договора вовремя, в установленные договором сроки;

• уплачивает в полном объеме денег и принимает долю в жилом доме/жилом здании в соответствии с договором.

Проектная компания выполняет свои обязательства, когда:

• получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого здания и подписан акт о передаче дольщику соответствующей доли в жилом доме/жилом здании.

Банк-агент выполняет свои обязательства, когда:

• перечисляет проектной компании деньги с депозитов дольщиков в соответствии с договором и возвращает деньги в размере накопленного вознаграждения дольщикам.

Застройщик выполняет свои обязательства, когда:

• истекает гарантийный срок;

• после выполнения обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений, качества показателей объекта строительства, указанных в проектной/проектно-сметной документации  и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме/жилом здании до ее передачи дольщику несет проектная компания. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику. Поэтому перед подписанием передаточного акта убедитесь в соответствии характеристик дома проектно-сметной документации.

Источник: nur.kz.